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「佐倉市なら都内より手頃に広い家が買える。でも、この数年でどこも値上がりしたと聞くし、今から買って高値づかみにならない？かといって、値下がりしそうな街も選びたくない」

都内のマンションを売って、佐倉市で広い家への住み替えを考えている方は、こんな迷いを抱えていませんか。

結論から言うと、佐倉市の地価は一律には上がっていません。2021年から2026年にかけて、駅から1km以内の住宅地は+10%前後上がった一方、1.5kmを超えると+3%前後にとどまりました。一番上がったのはユーカリが丘駅の周辺で、土地は+17%前後、マンションは約3割上昇しています。

私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。この記事では、国土交通省の取引・成約価格データ約2,900件と地価公示47地点を、査定システムと同じ考え方で集計しました。佐倉市に住む私自身の「体感」がどこまで当たっていたかも、正直に答え合わせしています。

読み終えるころには、「資産性を取るならどこか」「広さと価格を取るならどこか」を、自分の物差しで判断できるようになります。探す場所の軸が決まれば、ポータルサイトを眺めて迷う時間もぐっと減らせるはずです。

結論：佐倉市の地価は「駅からの距離」で差がついた

佐倉市の地価の差を一番よく説明するのは、駅からの距離でした。市全体が上がったのではなく、駅に近い場所に上昇が集中しています。

理由は、国の公的データを4種類重ねても、同じ傾向が出たからです。地価公示・取引価格・人口・標高のどれで見ても、「駅に近いか」と「どの駅か」で、ほぼ説明がつきました。

見たポイント結果（2021→2026年）
駅からの距離1km以内の住宅地は+10.5%、1.5km超は+3.2%
一番上がった場所ユーカリが丘駅周辺。土地+17%前後、マンション約+28%
伸び悩んだ場所京成臼井駅・京成佐倉駅の周辺（+3%前後）
坂の上か下か標高による差は見られなかった
人口市全体は−2.7%。増えたのは駅前と新築マンションのある町丁

つまり、佐倉市で家を選ぶときは「佐倉市は上がっているか」ではなく、「どの駅の、何m圏か」で見る必要があります。ここから、それぞれの中身を順番に見ていきます。

佐倉市の地価推移を公示地価で見る（2021〜2026年）

まず市全体の動きです。佐倉市の住宅地の地価は、2021年から2026年の5年間で、中央値で+5.8%上がりました。

これは、国土交通省の地価公示のうち、市街化区域の住宅地34地点の上昇率を並べ、真ん中の値を取ったものです。地価公示は毎年1月1日時点の価格で、不動産鑑定士が評価しています。平均ではなく中央値を使ったのは、一部の極端な地点に結果が引っぱられないようにするためです。

実際の取引価格でも、傾向は同じでした。戸建と土地の取引を、面積や築年数の違いをならして比べると、2021年を100として2024年が117、2025年が115です。5年でおよそ1割半ばの上昇と見てよさそうです。

ただし、この「+5.8%」という平均的な数字は、佐倉市のどこにも当てはまらない可能性があります。次の章で見るように、上がった場所と上がっていない場所の差が大きいからです。

なお、2026年の基準地価（7月1日時点の調査）は、2026年9月に公表される予定です。公表されたら、この記事に追記します。

駅から1km以内は+10%、1.5km超は+3%

佐倉市の住宅地は、駅から1km以内だけが大きく上がりました。1.5kmを超えると、上昇はほぼ止まっています。

地価公示34地点を、最寄駅からの距離で3つに分けた結果がこちらです。

駅からの距離地点数上昇率の中央値（2021→2026年）
1,000m以内17+10.5%
1,001〜1,500m7+5.8%
1,501m以上10+3.2%
佐倉市の住宅地　駅からの距離と地価の上昇率の散布図
駅から1km以内に上昇率の高い地点が集まっている（地価公示34地点、2021→2026年）

散布図にすると、差がよくわかります。駅から1km以内に上昇率の高い地点が集まり、1.5kmを超えるとほぼすべてが+5%以下です。駅に近いほど通勤や買い物の便が良く、共働き世帯の需要が集まりやすいことが、そのまま数字に表れていると考えられます。

家探しの目線で言えば、「駅から何分か」は、住みやすさだけでなく資産性も左右する条件だということです。

直近1年は、駅から遠い場所にも上昇が広がり始めた

一方で、直近1年（2025→2026年）だけを見ると、どの距離帯も+3.3%前後で、ほぼ同じ上がり方でした。

5年間の合計では駅近が先行していましたが、ここ1年は駅から遠い地点にも上昇が追いついてきた形です。駅近の価格が上がりすぎた結果、手の届く範囲を求めて、少し離れた場所に目を向ける人が増えている可能性があります。ただし、これは1年分の動きなので、流れが続くかどうかは今後のデータで確かめる必要があります。

上がった駅と、伸び悩んだ駅

駅からの距離に加えて、「どの駅か」でも差がつきました。最寄駅別に上昇率の中央値を出すと、こうなります。

最寄駅地点数上昇率の中央値補足
ユーカリが丘3+17.3%3地点すべて+16%以上
志津9+9.7%1km以内はほぼ+9〜11%
JR佐倉7+5.8%1km以内の3地点は+8〜15%
京成臼井8+3.5%駅450mの1地点のみ+12%
京成佐倉5+3.0%駅700〜900mでも+3%前後

京成佐倉駅の周辺は、駅から700〜900mの地点でも+3%前後でした。「駅に近ければ必ず上がる」わけではなく、駅そのものの人気も効いています。

人口の動きも、この傾向と重なります。佐倉市全体の人口は、2021年8月末の172,612人から2026年8月末の168,008人へ、5年で2.7%減りました。その中で人口が2割前後増えたのは、JR佐倉駅前の大崎台1丁目（+23.1%）や表町1丁目（+16.7%）、ユーカリが丘4丁目（+18.0%）などです。人が集まる駅の周りで、地価も上がっていると言えます。

佐倉市で地価が一番上がったのはユーカリが丘

佐倉市の中で、この5年間に一番大きく上がったのはユーカリが丘駅の周辺です。土地もマンションも、市内のほかのエリアを上回りました。

正直に言うと、ここは佐倉市に住む私の体感どおりでした。「ユーカリが丘駅の周りの値上がりが著しい」と感じていたのですが、データでもはっきり確かめられました。

土地は+17%、マンションは約3割上昇

ユーカリが丘駅に近い地価公示の3地点（上座2地点、ユーカリが丘7丁目）は、2021年から2026年にかけて+16.6〜17.6%上がりました。いずれも市内のトップ3です。

マンションはさらに上がっています。ユーカリが丘エリア（ユーカリが丘・南ユーカリが丘・宮ノ台・上座）の中古マンションの取引を、専有面積・築年数・駅距離の違いをならして比べると、2021〜22年から2024〜26年にかけて約+28%でした。

佐倉市の価格指数の推移　ユーカリが丘と志津のマンション、市全体の戸建・土地の比較
ユーカリが丘のマンションは2024年から一段上に抜けた（2021年＝100）

グラフのとおり、ユーカリが丘のマンションは2024年から一段上に抜けています。同じ期間の志津エリアのマンションは+7%前後、市全体の戸建・土地は1割半ばの上昇でした。2026年の数字は1〜3月の取引だけなので、参考程度に見てください。

ユーカリが丘の公示地価をもっと細かく知りたい方は、ユーカリが丘の公示地価ランキングTOP10と10年推移で地点ごとに解説しています。

マンションで上がったのは築25年以内だけ

ユーカリが丘のマンションを築年数で分けると、上がり方がはっきり分かれていました。上がったのは築25年以内の比較的新しいマンションだけで、築26年以上はほとんど動いていません。

築年数2021〜22年2024〜26年変化
15年以内46.7万円/㎡54.7万円/㎡+17%
16〜25年33.5万円/㎡38.6万円/㎡+15%
26〜35年24.4万円/㎡24.0万円/㎡横ばい
36年以上9.0万円/㎡8.7万円/㎡横ばい

※取引価格の1㎡あたり単価の中央値。件数は各区分10〜55件です。

ここから読み取れるのは、同じユーカリが丘の中でも「新しい物件」に需要が集中しているということです。裏を返すと、ユーカリが丘駅の周りに並ぶ築年数の古いタワーマンションは、広い部屋が比較的手頃な価格のまま流通しています。これは地元で感じていたこととも一致します。

駅前のタワーマンションが中古市場にどう出てくるかは、ユーカリが丘スカイプラザ・ミライアタワーが売りに出ない理由でも詳しく書いています。

新築タワー1棟で、4丁目の人口が1割増えた

ユーカリが丘4丁目の人口は、5年で+18.0%増えました。ただし、この増え方にははっきりした理由があります。

時期（各年8月末）202120222023202420252026
ユーカリが丘4丁目の人口2,7602,7872,7703,1063,2393,256

2023年8月末から2024年8月末の1年だけで、336人増えています。4丁目では2023年9月に、総戸数276戸のスカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロントが竣工しました。入居が始まった時期と、人口が急に増えた時期がぴったり重なります。

一方で、同じユーカリが丘でも2丁目・5丁目・7丁目は、5年で人口が7〜8%減っていました。「ユーカリが丘が丸ごと人気」なのではなく、駅の近くと新しい物件に人が集まっているというのが実態です。

念のため、新築マンションの中古取引が価格指数を押し上げていないかも確かめました。2020年以降に建った物件を除いて計算し直しても、指数はほとんど変わりません。ユーカリが丘のマンション価格の上昇は、既存のマンションが上がった結果です。

志津・中志津は「ゆっくり上昇、ゆっくり高齢化」

志津駅の周辺は、ユーカリが丘ほどではないものの、駅の近くはしっかり上がっています。駅から離れた中志津は、上がり方が鈍く、高齢化も進んでいました。

志津駅から1km以内の地価公示地点は、ほとんどが+9〜11%でした。駅から1,300mの中志津2丁目は+9.7%、2,100mの中志津7丁目は+6.8%です。駅から遠い方が伸びは鈍いものの、下がってはいません。

ここも、私の体感と照らし合わせてみました。

住んでいて感じていたことデータの結果
志津駅周辺はそこそこ上がっている当たり。駅1km以内は+9〜11%
中志津の駅から遠い側（5〜7丁目）は廃れている半分当たり。地価は下がっていないが、伸びは鈍い
中志津の中古戸建（延床100㎡・土地150㎡）は2,000万円くらい築年数しだい。下の表のとおり

中志津の中古戸建の価格は、築年数で大きく変わりました。延床85〜120㎡・土地120〜190㎡の取引を、2024年以降に絞った中央値です。

築年価格の中央値件数
2005年以前（築20年超）約1,250万円18件
2006〜2020年約2,450万円6件
新築約3,000万円15件

人口を見ると、中志津は1〜7丁目のすべてで、5年間に4〜7%減っていました。65歳以上の割合は、4〜6丁目で42〜45%と高めです。駅からの距離による差というより、中志津全体がゆっくり高齢化していると言った方が、データには合っています。

志津駅周辺の暮らしや街の歴史は、志津駅ってどんな街？千葉移住の穴場だった件でまとめています。

坂の上か下かで、佐倉市の地価に差はあったのか

結論から言うと、坂の上か下か（標高）では、地価の上がり方に差は見られませんでした。

地元では「水道道路沿いや坂の下は下落基調では」と感じていたので、国土地理院の標高データを使って確かめました。地価公示34地点の標高と上昇率を比べると、関係はほぼゼロです。駅からの距離の影響を差し引いて計算し直しても、同じでした。

わかりやすい例が、JR佐倉駅の南側です。寺崎北3丁目は標高3.6m、表町3丁目は5.0mと、市内の地点で最も低い部類です。それでも上昇率は+12.3%と+15.2%で、市内の上位に入っています。

ただし、この結果を「坂の下でも問題ない」と読むのは早すぎます。理由は2つあります。

  • 地価公示の地点は「その地域の標準的な住宅地」から選ばれます。極端な谷底や幹線道路沿いは選ばれにくく、水道道路沿いには地点がありませんでした。
  • 価格が上がっていても、浸水や液状化のリスクが消えるわけではありません。価格にはリスクが反映されていないこともあります。

⚠️ 注意：2026年8月の豪雨は、まだ地価に反映されていません

2026年8月の豪雨では、国道296号（佐倉市田町）で冠水が報告されるなど、JR佐倉駅の周辺でも道路の冠水が起きました。この記事で使った2026年の地価公示（1月1日時点）は豪雨の前の価格です。豪雨の影響が公的な地価に表れるのは、早くても2027年の地価公示（1月1日時点）からになります。浸水リスクと地価の関係は、別の記事で詳しく検証する予定です（近日公開予定）。

家を買う前には、価格とは別に、必ずハザードマップで場所を確認してください。ユーカリが丘周辺の浸水リスクはユーカリが丘のハザードマップ｜洪水が白でも安心できない理由で、千葉の液状化リスクは千葉の液状化リスクと地中杭コストで解説しています。

相場サイトの平均値をうのみにしてはいけない理由

佐倉市の相場を調べるときは、相場サイトの「平均値」だけで判断しないことが大切です。平均値は、その時期にどんな物件が売れたかで大きくぶれるからです。

わかりやすい例が、ユーカリが丘地区のマンションです。1㎡あたりの単価の中央値を単純に比べると、2021〜22年が25.0万円、2024〜26年が24.9万円で、「横ばい」に見えます。ところが、面積・築年数・駅距離の違いをならして比べ直すと、+34%でした。

差が出た理由は、後の時期に築年数の古い物件の売買が増えたからです。古い物件が多く売れると、平均や中央値は下がります。相場そのものは上がっているのに、数字の上では横ばいに見えてしまうのです。

データの種類によって見え方が変わる例もあります。染井野は、取引データでは戸建・土地が+24%と、主な地区の中で最も大きく上がっていましたが、地価公示の染井野5丁目は+5.8%でした。取引データは件数が少ないと振れやすく、地価公示は鑑定評価なので動きが緩やかです。1つのデータだけで「この街は上がっている」と決めつけないようにしましょう。

AI査定で価格がばらつく理由も同じ構造です。仕組みは不動産AI査定の仕組みと賢い使い方で、開発者の立場から解説しています。

今の家がいくらで売れるかは、平均値ではわかりません

ここまで見てきたとおり、同じ地区でも築年数や駅からの距離で価格は大きく変わります。住み替えを考えているなら、相場サイトの平均値ではなく、自分の家の条件で査定を受けるのが確実です。ミライアスでは、Webから売却査定を申し込めます。

佐倉市で家を探すなら、何を優先するかで場所を選ぶ

ここまでの結果を、佐倉市で住まいを探す人の選び方として整理します。結論は、資産性を優先するか、広さと価格を優先するかで、選ぶ場所が変わるということです。

ここで紹介するのは、あくまで過去5年のデータに基づく一般論です。将来の値上がりや値下がりを保証するものではありません。

資産性を優先するなら

将来売ることも考えるなら、駅から1km以内が候補になります。特にユーカリが丘駅・志津駅・JR佐倉駅の周辺は、この5年で上昇が目立ちました。

ただし、すでに価格が上がっている分、買うときの負担は大きくなります。マンションなら、ユーカリが丘の築25年以内は1㎡あたり約39〜55万円が目安です。予算の上限に近い物件を選ぶときは、住宅ローンの返済計画を慎重に立ててください。

駅近の物件を検討するなら、借入先の比較から

同じ物件でも、どこで住宅ローンを借りるかで総返済額は大きく変わります。モゲチェックなら、Web上で自分の条件に合う借入先の候補を比べられます。物件を決める前に「いくらまでなら無理なく返せるか」を確かめておくと、予算オーバーの物件に気持ちが引っぱられずに済みます。

広さと価格を優先するなら

80〜90㎡以上の広さを手頃に手に入れたいなら、値上がりが落ち着いている場所や物件に目を向ける方法があります。

  • 駅から離れた戸建：中志津の築20年超の中古戸建は、2024年以降の取引で約1,250万円が中央値でした。
  • 築26年以上のマンション：ユーカリが丘では1㎡あたり24万円前後で横ばいです。単純計算で80㎡なら約1,900万円が目安になります。

その代わり、将来の値上がりはあまり期待できません。古い物件は、リフォーム費用や修繕積立金の上がり方も含めて、総額で考えることが大切です。購入前には、ハザードマップと建物の状態（インスペクション）も必ず確認してください。

まとめ：佐倉市の地価は「どの駅の、何m圏か」で見る

佐倉市の地価は、2021年から2026年にかけて一律に上がったわけではありませんでした。この記事のポイントを振り返ります。

  • 住宅地は、駅から1km以内が+10.5%、1.5km超が+3.2%。差を生んだのは駅からの距離でした。
  • 一番上がったのはユーカリが丘駅周辺。土地は+17%前後、マンションは約3割上昇しました。
  • マンションで上がったのは築25年以内だけで、古いタワーマンションは横ばいです。
  • 標高（坂の上か下か）による差は見られませんでした。ただしリスクは別に確認が必要です。
  • 相場サイトの平均値は、売れた物件の中身でぶれます。条件をそろえて比べることが大切です。

「上がっている街かどうか」ではなく「どの駅の、何m圏か」で見れば、高値づかみの不安に振り回されずに、自分に合った場所を選べるようになります。資産性を取るのか、広さと価格を取るのか。軸が決まれば、物件探しはぐっと楽になります。

探す場所が決まったら、次は資金計画です。住宅ローンは借りる先によって金利も審査の通りやすさも変わります。住宅ローンどこで借りる｜借入先5タイプと審査に落ちない準備で、物件を決める前にやっておくと安心な準備をまとめています。

都内のマンションを売って住み替える方は、売る側の準備も同時に進めましょう。不動産の囲い込みを見抜く方法｜2025年法改正で売主が確認できることを読んでおくと、売却で損をしにくくなります。

この記事のデータと集計方法

  • 取引価格・成約価格：国土交通省 不動産情報ライブラリ。佐倉市の宅地（土地、土地と建物）2,127件と中古マンション等786件、2021年第1四半期〜2026年第1四半期。競売・関係者間取引などは除外しました。
  • 地価公示：国土数値情報の2026年版（各年1月1日時点）。佐倉市の47地点のうち、市街化区域の住宅地34地点を主に使用しました。
  • 人口：佐倉市 町丁別年齢別人口データ（各年8月末時点、2021〜2026年）。
  • 標高：国土地理院の標高データ（地価公示地点の緯度・経度から取得）。

取引データの比較では、面積・築年数・駅からの距離などの違いを統計的にならす方法（ヘドニック法）を使いました。AI査定と同じ考え方です。件数が少ない地区は誤差が大きいため、記事では幅が小さく傾向がはっきりした結果を中心に紹介しています。数値は筆者の集計によるもので、公的機関の公表値ではありません。

📎 参考・出典

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的・投資的アドバイスではありません。記載内容は2026年9月時点の情報です。実際のご判断にあたっては、宅地建物取引業者・税理士等の専門家にご確認ください。

執筆日：2026年9月11日／最終更新日：2026年9月11日
情報の時点：取引価格は2026年第1四半期まで、地価公示は2026年1月1日時点、人口は2026年8月末時点

✍️ この記事を書いた人｜ほげたろう

宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）保有。今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代や不動産投資の失敗も含めたリアルな体験と、日々データと格闘するエンジニア目線の両方から「不動産ゼロからナビ」を運営。4人家族、地方在住。「難しそう」を「なんとかなる」に変える情報を発信中。

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