戸建ての大規模修繕費用と時期｜「足場をかけるなら、どこまでやるか」問題

結論：必要です。むしろ戸建てのほうが「自分で気づいて、自分で動かないと誰もやってくれない」ぶん、危険です。

「大規模修繕」と聞くと、マンションの足場が組まれてるアレを思い浮かべる人が多いと思います。でも戸建ても同じで、家は買ったら終わりじゃありません。屋根・外壁・防水・給排水管といった部分は、必ず経年で劣化します。これは住んでいても、貸していても、関係なく進みます。

国土交通省も、修繕とは「劣化した建物又はその部分の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させる行為」と定義していて、計画修繕（壊れる前に計画的・予防的に直すこと）の重要性をはっきり打ち出しています。同省の資料では、賃貸住宅オーナーのうち計画的に修繕しているのは約4割にとどまり、約2割は計画修繕を実施していないという調査結果が示されています。つまり、6割以上の人が「行き当たりばったり」または「何もしていない」のが現実なんです。

マンションなら管理組合が修繕積立金を強制的に集めてくれます。でも戸建ては、その役割を全部「あなた自身」がやらないといけません。誰も催促してくれない。だからこそ、知識のある人とない人で、10年後・20年後に天と地ほどの差がつきます。

結論：戸建ての修繕には大きな波が2回来ます。「築10〜15年」と「築20〜30年」です。

これは私の感覚ではなく、国の資料に基づいています。国土交通省が出している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、部位ごとに修繕のタイミングと費用の目安が整理されています。戸建てに当てはめると、ざっくりこんなイメージです。

※金額は構造・地域・仕様で大きく増減します。あくまで「桁感」をつかむための目安です。

ポイントは、第1の山（築10〜15年）と第2の山（築20〜30年）で、外壁と屋根が同時に来ること。この2つは足場を組む工事なので、まとめてやらないと足場代（数十万円）が二重にかかります。だから「ついで」でやるのが鉄則。これを知らずにバラバラに頼むと、何十万も損します。

さらに国土交通省のシミュレーション調査では、木造・RC造のいずれも、計画修繕を実施した場合のほうが、実施しなかった場合より実質利回りや収益率が高いという結果が出ています。「修繕はコスト」ではなく「資産を守る投資」だと、国のデータが言っているわけです。

結論：木造は「こまめに・安く」、鉄骨（特に重量鉄骨）は「間隔は長いが・1回が高い」。買う前に構造を見るだけで将来支出が予測できます。

ここで私の手元にある2軒を例にします。

同じ「戸建て」でも、木造と重量鉄骨ではメンテ戦略がまったく違います。重量鉄骨は「建物が長く使えるからお得」と思われがちですが、長く使う＝その間ずっと外装・防水を維持し続ける必要があるということ。築29年の重量鉄骨は、「大きな1発」が来るタイミングです。実際どうだったか、次で本物の診断結果を見せます。

結論：プロのドローン＋目視診断で、是正すべき指摘が「15箇所」見つかりました。そのうち2つは放置すると躯体に関わる要注意項目でした。

稲毛の賃貸物件（築29年・重量鉄骨3階建）について、2026年4月、第三者の建築士事務所にホームインスペクション（外装調査）を依頼しました。ドローンで屋根まで撮影してもらう本格的なやつです。報告書に並んだ指摘は、こんな内容でした。

なお、そもそもなぜ住宅診断を入れたのか、依頼の流れや費用、当日どんなことをするのかは、別記事の【実録】千葉の戸建てでホームインスペクションを入れたら15箇所指摘→修繕200万コースだった話に詳しくまとめています。この記事は「その後、修繕費はいくらで、どう備えるか」という続きの話なので、診断そのものが気になる方は先にそちらを読むと流れがつかめます。

専門用語が並んでいるので、忙しい人向けに「これだけ覚えればOK」を整理します。

注目してほしいのは⑬と⑮、「パラペット笠木」のコーキング亀裂と錆。これは別々の指摘ですが、同じ部位の話で、ここは雨水が建物内部にもっとも回りやすい急所です。さらに屋根周囲の排水溝で防水が剥がれている。築29年の重量鉄骨で「防水の弱り＋雨水浸入の入口」が複数——これは「まだ大丈夫」ではなく「そろそろ本気で動く時期」のサインです。

結論：最初に出た屋根・外壁の見積もりは188万円。さらに足場をかける前提で詳しく見てもらうと、最低限なら約120万円、推奨項目まで全部やると約255万円。私は「全部やる」を選びました。

ここはこの記事でいちばん伝えたいところです。金額を隠さず、出てきた順に並べます。

まず、15項目の指摘を受けて最初に出てきた屋根・外壁の修繕見積もりが188万円でした。これだけ見ると「報告書の指摘を直す費用」という話で終わります。でも、修繕には「足場」という大きな前提があります。屋根や外壁の工事は足場を組まないとできず、その足場代だけで数十万円かかります。足場を組むこと自体が一大イベントなので、「せっかく足場をかけるなら、この機会にやっておくべき項目」をまとめて見てもらいました。

そうして出てきた詳細見積もりがこれです。

差額は130万円以上。この差は「指摘された箇所だけ直すか」「足場をかけるついでに、傷む前の予防まで含めて資産価値を守るか」の差です。私の選択は後者（約255万円のフルプラン）でした。賃貸として貸し続ける物件であり、ここで防水や塗装をしっかりやり直しておけば、次の大きな出費までの期間を延ばせる。足場代を二重に払わずに済む。築29年の重量鉄骨を、これからも長く使える状態に保てる。トータルで見れば、こっちのほうが資産を守れると判断しました。

詳細見積もりの中身も公開します。「修繕費255万円」がどう積み上がっているのか、内訳を見るとイメージがつかめます。

注目してほしいのは、金額の半分近くが足場や洗浄、諸経費といった「塗る前の準備」だということ。修繕費が高く感じるのは、この準備コストが必ず乗るからです。そして準備コストは1回の工事で1回だけ。だから「足場をかけるならまとめてやる」が、結果的にいちばん安くつくんです。

S2で見た目安表を思い出してください。築20〜30年の第2の山は「150万〜300万円」。最低限の120万円も、フルプランの255万円も、この範囲に収まっています。国の目安と、私の実際の見積もりが一致しているわけです。だからこの記事の数字は、あなたの家にもそのまま当てはめて考えられます。

もう一つ大事なのは、これが「賃貸物件」だということ。住んでいる人がいるので、工事の段取りには入居者への説明・調整も発生します。空き家や自宅と違い、賃貸はこの調整コスト（時間・手間）も込みで計画しないといけません。これも知っておくと、賃貸併用や投資物件を買うときの判断材料になります。

結論：築年数から「あと何年で、いくらの修繕が来るか」を逆算し、その金額を価格交渉のテーブルに乗せてください。

中古戸建てを買おうとしている方。物件価格だけ見て「予算内だ！」と判断するのは危険です。なぜなら、築20年の家を買うということは、近い将来150万〜300万円の修繕を引き継ぐということだから。これを計算に入れずに買うと、実質的に割高な取引になります。

具体的な動き方はこうです。

• 01築年数で「次の山」を特定する。築8年なら数年後に第1の山（80〜150万円）、築18年なら近く第2の山（150〜300万円）。
• 02可能なら買う前にホームインスペクションを入れる。私の例のように、外装の指摘と概算が出ます。費用は数万円〜で、数百万円の判断材料になるなら安いものです。実際に入れたときの流れや費用感はこの体験談記事で具体的に書いています。
• 03その概算を価格交渉に使う。「築年数的に近く外壁・屋根で◯◯万円かかる見込みなので、その分を価格に反映してほしい」と、根拠を持って言える。感情論ではなく数字で交渉できます。
• 04重要事項説明書の建物状況調査の欄も必ず確認する。建物状況調査（インスペクション）の実施有無は重要事項説明の対象項目です。「実施なし」なら、自分で入れる前提で資金を見ておく。

これを知っているかどうかで、同じ家を「適正価格」で買えるか「気づかず高値づかみ」するかが分かれます。修繕費は「見えない値札」です。先に剥がして見ておきましょう。

結論：30年で「木造なら約400万〜500万円」「鉄骨なら約500万〜700万円」を見込み、月1.5万〜2万円を“戸建ての修繕積立金”として自分で積み立ててください。

マンションには修繕積立金がありますが、戸建てにはありません。だから自分で「見えない管理組合」になるんです。考え方はシンプルで、将来かかる総額を年数で割って、毎月よけておくだけ。

ざっくりした試算を出します（不動産に詳しいFP視点での目安程度に思っておいてください。あくまで考え方の例です）。

※構造・規模・地域・仕様で大きく変わります。賃貸物件の場合、家賃収入の約5％を修繕に回すという考え方も一般的です。

大事なのは金額の正確さより、「ゼロから準備していない」状態を脱すること。月1.5万円でも、専用口座に分けておくだけで、10年後に180万円。先ほどの見積もりで言えば、最低限ラインの修繕（約120万円）なら十分まかなえ、フルプラン（約255万円）でも大きな足しになる計算です。逆にこれをやっていないと、ある日突然「200万円以上用意してください」と言われて、貯金を取り崩すかローンを組むことになります。同じ金額でも、計画して払うのと、慌てて払うのでは、家計へのダメージが全然違います。

結論：自宅であっても「将来の修繕費・売却時の価値」まで読めていないと、知らないうちに数百万円を失います。これは投資判断そのものです。

ここまで読んでくれた方は、もう気づいていると思います。「住むための家」と「貸すための家」、修繕の話になると、やってることはほとんど同じなんです。屋根が劣化すれば直す、外壁にクラックが入れば補修する。違うのは「家賃が入るかどうか」だけ。

つまり、自宅の購入も、本質は不動産投資と同じゲームです。買うときの価格、保有中にかかる修繕費、手放すときの価値——この3つを読めている人と、物件価格と住宅ローンの返済額しか見ていない人とでは、生涯で動くお金が数百万円、場合によっては一千万円単位で変わります。高く買って、メンテを怠って、安く手放す。これをやってしまうと、何をしても取り返せません。

私は飛び込み営業時代のリアルな現場も、不動産投資で失敗した経験も持っています。だからこそ言えるのは、「知識があるかどうか」が、いちばん効くということ。今回お見せした120万〜255万円の見積もりも、構造ごとの修繕の波も、知っていれば「想定内」、知らなければ「災害」になります。

私がこの「自宅も投資」という視点を持てたのは、20年以上前にある不動産投資の学校で体系的に学んだのが大きいです。その後、自宅2件を含めて13件の不動産取引をしてきましたが、おかげで一度も損を出さずに来られました。これは運ではなく、買う前に「将来いくら出ていくか」を読む訓練をしたからだと思っています。

家は気軽に買うものではありません。人生で一番大きな買い物です。だからこそ、買う前に学ぶ価値があります。ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールには、私も受講した無料体験会があります。無料で、無理な勧誘も一切なく、まず話を聞くだけでOK。受講料は安くはありませんが、不動産で一度判断を誤ったときの損失（それこそ数百万〜数千万）と比べれば、はるかに小さい投資です。不動産は気軽に買うものではないですが、この体験講座のほうは気軽に受けてみてください。聞いてから決めれば十分です。

※当ブログはファイナンシャルアカデミーのアフィリエイトプログラムに参加しています。記載は筆者自身の受講・取引経験に基づくものです。

最後に、この記事のポイントをぎゅっとまとめます。

「そろそろ大規模修繕かな」と漠然と不安だったあなたへ。不安の正体は、たいてい「金額がわからないこと」です。金額がわかれば、あとは準備するだけ。準備できるなら、それはもう不安じゃありません。今日、修繕用口座を1つ作るところから始めてみてください。「難しそう」は、「なんとかなる」に変わります。