【実録】千葉の戸建てでホームインスペクションを入れたら15箇所指摘→修繕200万コースだった話

「中古の戸建てを買おうか悩んでるけど、正直、建物が大丈夫かどうかなんて素人には見抜けない…」そんな不安を抱えていませんか？

結論から言います。中古でも新築でも、建物を買う前・売る前には「ホームインスペクション（第三者の住宅診断）」を必ず入れてください。これをやっているかどうかで、数百万円の差がつくことはザラです。

私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。飛び込み営業時代のリアルな現場経験と、日々データと向き合うエンジニア目線、その両方から記事を書いています。

さらに今回は、私が所有している千葉県千葉市稲毛区の賃貸用戸建てで、実際にドローン調査付きのホームインスペクションを入れました。報告書で15箇所の是正指摘が出て、修繕費200〜300万円の見通しに。そのリアルな報告書と見積もりを、この記事でそのまま公開します。

読み終わる頃には、「手遅れになる前に何をすべきか」「中古物件購入時に絶対に外してはいけないチェックポイント」が、具体的にイメージできるようになっているはずです。

📖 この記事の目次

そもそもホームインスペクションって何？なぜやるべきなのか
実録：千葉市稲毛区の戸建てを外装調査してみた結果
報告書で判明した「今やるべき大規模修繕」の中身
大規模修繕200〜300万円は高いのか？冷静に数字で考える
近隣の再開発(2028年完了予定)で何が変わるのか
中古を買う人へ：インスペなし物件は「地雷原を歩く」のと同じ
新築でも8割近くで不具合が見つかる衝撃のデータ
ミツモアで業者を探した話と、業者選びの注意点
まとめ：家のことで不安なら、次にやるべきことは決まっている

そもそもホームインスペクションって何？なぜやるべきなのか

ホームインスペクション(住宅診断)とは、建築の専門家が第三者の立場で、建物の劣化状況や施工不良をチェックしてくれるサービスのことです。「ホームドクター」と言われることもあります。

なぜやるべきか。答えはシンプルで、家の不具合は素人にはほぼ見抜けないからです。外壁のひび割れ1本が「ただの表面的なもの」なのか、「中に雨水が回って鉄筋が錆びている深刻なもの」なのか、見た目だけでは判断できません。

国土交通省は2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し、インスペクションの普及を推進しています。さらに2018年4月の宅建業法改正で、中古住宅の仲介時には、宅建業者がインスペクションの説明・あっせんの有無を伝えることが義務化されました。

📌 ポイント：「義務化」と言っても、実施までは義務ではありません。あくまで「説明」と「業者の紹介」の義務です。だからこそ、買主・売主側が自ら動いて入れる必要があります。

ホームインスペクションでわかること

✔️ 構造的な欠陥(基礎のひび割れ・傾きなど)
✔️ 雨漏りのリスク(屋根・外壁・サッシ周り)
✔️ シロアリ被害の有無
✔️ 給排水管の劣化・漏水
✔️ 外装の劣化度合いと、修繕までの目安時期
✔️ 新築の場合は施工ミス(断熱材の施工不良・防水ミスなど)

費用相場は戸建てで5〜7万円が一般的

戸建てのホームインスペクションは、目視中心の基本調査であれば5〜7万円程度が相場です。ドローン調査や床下・屋根裏への進入調査などオプションを追加すると、費用は上がります。

ちなみに今回私が依頼したのは「ドローン調査付きの外装インスペクション」で、税込6万円でした。賃貸中で室内に入れなかったので外装のみですが、それでも15箇所の指摘を取ってくれたので、費用対効果は十分と感じています。

実録：千葉市稲毛区の戸建てを外装調査してみた結果

ここからはリアルな実体験の話に入ります。先に結論を言っておくと、「屋上パラペット笠木のコーキング亀裂」と「排水溝の塗布防水の剥がれ」が急ぎの修繕必要、その他13箇所も近い将来の修繕対象、という結果でした。

調査物件のスペック

🏠 所在地：千葉県千葉市稲毛区(千葉大学のすぐそば)
🏢 構造：重量鉄骨3階建（1997年6月築）
💰 購入価格：2,500万円(賃貸用として取得)
🏡 利用状況：賃貸中(入居者あり)
📅 調査日：2026年4月18日
🔍 調査範囲：屋根・外壁・外部サッシ(ドローン使用)

なぜ今、調査を入れたのか

入居者がいる物件でインスペクションを入れた理由は、入居者さんに迷惑がかかる前に、建物の状態を把握しておきたかったからです。

賃貸経営をやっていると、「設備が壊れた」「雨漏りした」という連絡が入るタイミングで動くパターンが多い。でもそれって完全に後手なんですよね。入居者の生活にダメージが出てから動くのは、オーナーとしてアウトだと私は思っています。

そこで、「今の建物の状態を専門家の目で見てもらい、次の修繕をいつまでにやるべきか」を逆算するためにインスペを入れました。結果、想定より早く動く必要があることが判明しました。

報告書で判明した「今やるべき大規模修繕」の中身

報告書を見て最初に感じたのは、「パッと見キレイでも、プロが見れば結構指摘は出るもんだな」ということでした。外観上は大きな問題がないように見えた建物で、15箇所の是正指摘が出たのです。

指摘された15箇所の一覧

報告書にあった指摘事項をカテゴリー別にまとめると、こうなります。

🔧 外壁関連(11箇所)

サッシと外壁タイル取合部分の目地材の隙間(2箇所)
外壁タイル目地の隙間(3箇所)
外壁タイル目地の白華現象跡(3箇所)
外壁タイル角のクラック(2箇所)
外壁タイル面のクラック(1箇所)

🏠 屋根・屋上関連(3箇所)

パラペット笠木コーキンの亀裂【急ぎ対応】
パラペット笠木の錆発生
出窓屋根の錆発生

💧 防水関連(1箇所)

屋根周囲の排水溝塗布防水の剥がれ【急ぎ対応】

業者さんからの本音コメント

報告書を受け取ったあと、業者さんに「これ、緊急性どうですか？1〜2年くらいは持ちますか？」と率直に聞いてみました。返ってきた答えがこれです。

「緊急性が無いとは言え無い箇所は、屋上パラペット笠木のコーキングの亀裂と排水溝の塗布防水の剥がれは早急に修繕した方が良いと思います。」

ここで重要なのは「緊急性が無いとは言えない」という、プロらしい慎重な言い回しです。放置すれば雨漏りに直結する箇所なので、早めに動く決断をしました。

白華現象・目地の隙間が意味する「見えないリスク」

白華現象(はっか・げんしょう)って聞き慣れない言葉ですよね。これはタイルやコンクリートの内部から水と一緒にカルシウム成分が溶け出し、表面で白く固まる現象のことです。

白華が出ているということは、建物内部に水が入っている証拠です。サッシ周りやタイル目地の隙間から雨水が浸入し、躯体(くたい)の鉄筋や鉄骨に到達すれば、そこから腐食が進みます。

放置するとどうなるか。タイルの剥落、外壁のひび割れ拡大、最悪の場合は雨漏りや構造体の劣化です。今のうちに修繕しておけば100万円で済むものが、数年後には300万円コースになる——これが修繕の恐ろしいところなんです。

建物のリスクをどれだけ見抜けるかは、買う前・買ったあとの命運を分けます。自宅購入は、不動産投資と同じゲームです。高く買ってしまったら、その後どれだけ頑張っても取り返すのは難しい——これは私が13件の不動産取引(自宅購入2件含む)を経験してきて、強く感じていることです。

私自身、20年以上前にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールで学んだことが、その後すべての取引で損失を出さない土台になっています。「自宅だから投資じゃない」と思っている人ほど、知識のないまま数千万円の買い物をしてしまうんです。

まずは無料体験を受けてみてください。無理な勧誘は一切ないですし、話を聞くだけでもOK。不動産は気軽に買うものではないですが、この体験受講は気軽に受けてみてください。

※ 本記事は筆者の経験・見解に基づくものであり、スクールの学習効果や投資成果を保証するものではありません。

大規模修繕200〜300万円は高いのか？冷静に数字で考える

業者さんから聞いている修繕見積もりの概算は200〜300万円。正直、1回の出費としてはデカいです。ですが、冷静に数字で考えると、これは「高い」ではなく「必要な投資」だと判断できました。

外壁+屋根塗装の相場感

戸建ての外壁塗装と屋根塗装の一般的な相場は、以下の通りです(足場代・高圧洗浄・付帯部塗装を含む総額)。

家のサイズ	外壁塗装のみ	外壁+屋根塗装
20坪	80〜100万円	100〜130万円
30坪	90〜110万円	110〜140万円
40坪	100〜120万円	120〜150万円

※ヌリカエ・外壁塗装パートナーズ等の各種相場データを参考に作成

今回の物件は3階建で建物の規模がやや大きく、さらに外壁がタイル貼りで目地の打ち替え・シール補修・部分的なタイル張り替えが必要、加えてパラペット笠木の防水工事や塗装の再施工も入ってきます。

こうなると、一般的な外壁塗装の相場を超えて、200〜300万円のレンジに入ってくるのは妥当な見積もりです。

キャッシュフローで考えると無理のない投資

この物件の収支をざっくり公開するとこうです。

💴 購入価格：2,500万円
📈 想定売却価格：3,500〜3,800万円(仮に空室にした場合の相場)
🏦 毎月の家賃収入：14.5万円
💳 毎月のローン返済：9.8万円
💰 毎月の手残り：4.7万円(管理費・固定資産税は別途)

仮に修繕に300万円かけても、購入時の価格(2,500万円)と現在の相場(3,500〜3,800万円)の差である1,000〜1,300万円の含み益の中で、十分吸収できる範囲です。

さらに、修繕をすることで「建物の状態がよく、買い手に自信を持って売れる状態」になる。これは売却時の価格交渉で明確に有利になります。単なる出費ではなく、バリューアップ投資として捉えられるわけです。

近隣の再開発(2028年完了予定)で何が変わるのか

この物件には、もう一つ大きなプラス材料があります。徒歩圏内で進行中の「東大西千葉キャンパス跡地再開発」です。修繕して建物を整えておけば、再開発完了のタイミングで絶好の売却チャンスが訪れます。

東大西千葉キャンパス跡地の再開発プロジェクト概要

東京大学生産技術研究所の西千葉キャンパスが柏キャンパスへ移転完了したことを受けて、跡地約7.8万㎡を活用した大規模複合再開発プロジェクトが進行中です。

野村不動産を代表法人とする「東大西千葉跡地計画コンソーシアム」(野村不動産・三井不動産・三菱地所・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・大和ハウス工業の6社)が、約1,300戸の共同住宅や学生マンション、サービス付き高齢者向け住宅、戸建住宅、商業施設、アカデミック&スポーツ施設、介護施設を整備する計画となっています。

三井住建道路が開発工事を受注しており、2028年8月31日の完了予定というスケジュールが公表されています。

🌿 開発のコンセプト：「ライフタイム・アカデミア〜一生ずっと、学べるまち。」をテーマに、交流・健康・安心安全を重視したまちづくりを推進。千葉大学敷地や公園敷地にまたがる約1万2,000㎡の「(仮称)西千葉キャンパスパーク」も整備予定。

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不動産価値に与える影響

商業施設と「(仮称)西千葉キャンパスパーク」は2026年春に開業・供用開始予定、学生マンション・サービス付き高齢者向け住宅・介護施設は2027年春に入居開始・開業予定と、段階的にオープンしていきます。

この再開発が完了する2028年頃に向けて、周辺エリアの生活利便性は大きく向上し、不動産需要が底上げされることが予想されます。大規模商業施設や公園が整備され、千葉大・東大跡地を中心とした文教エリアとしての知名度もさらに高まります。

私の戦略はシンプルです。

1今、修繕してバリューアップ。建物の状態を万全にする。
2家賃収入でコツコツ手残りを積み上げる。
3入居者が退去したら、再開発の追い風に乗って売却する。

ホームインスペクションで建物の状態を正確に把握できたからこそ、このストーリーが描けたと言っても過言ではありません。

中古を買う人へ：インスペなし物件は「地雷原を歩く」のと同じ

ここから先は、これから中古戸建を買おうとしている人に向けた内容です。中古を買うなら、ホームインスペクションを入れない選択肢はあり得ません。

なぜ中古物件にインスペが必須なのか

中古物件は、新築時の品質に加えて「その後20〜30年の維持管理の仕方」によって、建物の状態は全く違います。同じ築年数・同じ間取りでも、ある家は修繕が必要、ある家は問題なし、というのが当たり前です。

しかし、外からパッと見ただけではそれは分かりません。売主も不動産仲介業者も、「建物の専門家」ではないことがほとんどです。だから、第三者の建築士が冷静な目で見てくれるインスペクションが必要なわけです。

誰が費用を負担すべきか

理想は「売主または仲介業者の負担」で実施してもらうことです。なぜなら、買主側が払うと「インスペした結果、問題が出て破談になる」というリスクを買主が一方的に負うことになるからです。

ただし、現実的には買主負担になるケースも多いです。その場合でも、数千万円の買い物で5〜7万円のインスペ費用をケチるのは、明らかに費用対効果が悪い。これは本当に、絶対にケチってはいけないポイントです。

インスペの結果は価格交渉の武器になる

インスペで不具合が見つかった場合、買主はその補修費用を根拠に購入価格の値引き交渉ができます。

例えばインスペで「屋根の葺き替えに150万円、外壁塗装に120万円、合計270万円が必要」と判明すれば、その分を価格から差し引いてもらう交渉ができるわけです。

逆に言うと、インスペをやっていない物件は「どんな地雷が潜んでいるか分からない」物件です。購入後に300万円の追加出費が発生する可能性を織り込んだうえで価格を見るべきですし、そう考えると多くの物件は「割高」に見えてくるはずです。

中古物件購入時のチェックリスト

✅ 中古戸建を買う前のチェックリスト

☐ ホームインスペクションを入れる(必須)
☐ 第三者性のある業者を選ぶ(売主紹介の業者は避ける)
☐ 屋根・外壁・床下・屋根裏までカバーされているか確認
☐ 指摘事項をもとに修繕費用を見積もる
☐ 修繕費用を織り込んで、購入価格の妥当性を再検討する
☐ 必要なら修繕費用分の値引き交渉をする

新築でも8割近くで不具合が見つかる衝撃のデータ

「新築ならインスペ要らないでしょ？」と思いがちですが、これも完全に間違いです。新築こそ、第三者のインスペクションを入れるべき——その根拠を、リアルなデータで示します。

新築工事中の不具合指摘率は全項目で50%超

ホームインスペクションの業界最大手である、さくら事務所(東京都渋谷区)が公表したデータが衝撃的です。2024年1〜12月に同社が実施した265件の新築工事中ホームインスペクションの検査結果を集計したところ、全ての検査項目で不具合の指摘率が50%を超えたというのです。

特に注目すべきは、各項目別の指摘率です。

検査項目	不具合指摘率	何に影響するか
構造	68.3%	耐震性
防水	63.6%	雨漏り・劣化リスク
断熱	60.5%	省エネ性能・住み心地
配筋	59.0%	基礎の強度
型枠	51.9%	基礎の品質

出典：さくら事務所「2024年新築工事中ホームインスペクション集計結果」

構造・防水・断熱の項目では60%を超える高い指摘率が確認され、いずれも建物の寿命や住環境に影響を及ぼすため、施工会社選びが重要となるとされています。

なぜ新築で不具合がこんなに出るのか

不具合が発生する要因について、職人や現場監督の高齢化や引退による人手不足に伴う検査体制の限界を筆頭に、人件費や建材・設備の価格高騰に対して工期短縮によるコスト削減を受けた負荷、複雑化する建築技術へのスキルや知識不足、YouTubeやSNSで消費者のリテラシーが向上している一方、業界側の対応の遅れなどが挙げられているそうです。

つまり、「新築だから大丈夫」はもう過去の話。建築業界全体の構造的な課題で、どのハウスメーカーでもどの工務店でも、施工ミスは起こり得るのが現実です。

売主の息がかかった業者はNG

新築でインスペを入れる場合、特に注意したいのが「業者の独立性」です。

ハウスメーカーや工務店が「うちでインスペ業者を紹介します」と言ってきたら、その業者は使わないほうがいい。なぜなら、売主側の紹介業者はどうしても売主に忖度(そんたく)しがちだからです。

選ぶべきは「完全に独立した第三者のインスペ業者」一択です。これは本当に譲ってはいけないポイントです。

ミツモアで業者を探した話と、業者選びの注意点

今回、私が業者を探したのは「ミツモア」というマッチングサイトです。ここは複数業者から相見積もりを一度に取れるサービスで、インスペ業者探しにも使えます。

ミツモアを使うメリット

✔️ 複数の業者から無料で相見積もりが取れる
✔️ 業者の口コミ・評価が見られる
✔️ チャットで業者とやり取りできるので、比較検討しやすい
✔️ 売主や仲介会社から独立した業者を選べる(これが超重要)

今回の物件では「ドローン&ホームインスペクション」というパッケージで、税込6万円でした。屋上パラペットの状況までドローンで撮影してくれて、報告書もきっちりまとめてくれたので、金額に見合った価値は十分にあったと感じています。

インスペ業者を選ぶ時のチェックポイント

☑ 建築士(一級 or 二級)の資格を持っているか
☑ 売主・仲介会社から独立した第三者か
☑ 検査項目に、屋根・外壁・床下・屋根裏・設備が含まれているか
☑ 報告書が詳細に作られるか(写真・コメント付き)
☑ 過去の検査実績が豊富か
☑ 依頼後の質問・相談に応じてくれるか

「既存住宅状況調査技術者」という国家資格を持っている業者を選ぶと、より確実です。これは国土交通省の講習を修了した建築士が取得できる資格で、宅建業法上のインスペを実施できる唯一の資格です。

まとめ：家のことで不安なら、次にやるべきことは決まっている

ここまで読んでいただいてありがとうございました。最後に要点をまとめます。

📌 この記事の要点

🔧 ホームインスペクションは戸建ての「人間ドック」。中古・新築問わず入れるべき
💰 費用相場は戸建てで5〜7万円。数千万円の買い物で絶対にケチってはいけない箇所
📊 新築でも構造68.3%・防水63.6%・断熱60.5%で不具合指摘(さくら事務所調査)
🏠 中古物件は「インスペなし=地雷原」。指摘事項は価格交渉の武器になる
⚠️ 売主側が紹介する業者はNG。完全独立の第三者業者を選ぶこと
🔍 ミツモアなどのマッチングサイトで相見積もりを取ると業者選びが楽
📈 建物の状態を把握できれば、修繕・売却・保有の戦略が立てられる

家は一生に一度、あるいは数回の大きな買い物です。「建物の状態を知らずに数千万円を出す」のは、目を閉じて崖から飛び降りるようなもの。

不安を感じている今、次にやるべきことは明確です。

検討中の物件があるなら、契約前にインスペクションを入れる。既に所有している物件があるなら、劣化状況を把握するためにインスペを検討する。

わずか5〜7万円で、数百万円のリスクが見える化されます。これをやるかやらないかで、未来の家計の安定感は劇的に変わります。

私自身、今回のインスペで「今やるべき修繕」と「2〜3年以内にやるべき修繕」が明確になり、資金計画・売却戦略のすべてが描けるようになりました。もし何もしないまま放置していたら、数年後に大きな損失を出していた可能性が高いです。

家は、買うときも、持っているときも、売るときも、「知識」があるかどうかで結果が大きく変わります。この記事が、あなたの次の一手の参考になれば嬉しいです。

私が何度も繰り返しているのは、「自宅購入は不動産投資と同じゲーム」ということ。これは投資用の賃貸物件を運営している人にとっては当たり前の考え方ですが、自宅を「住むための場所」としてしか見ていない人には意外な視点かもしれません。

高く買ってしまえば、何をやっても取り返せません。ホームインスペクションで建物の状態を見極める、相場を自分で判断する、金融の知識でローンを最適化する——こういった基礎がないまま数千万円を動かすのは、本当に危険です。

私自身、20年以上前にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールで基礎を学びました。その後13件の不動産取引(自宅2件含む)を経て、いまだに損失を出した取引は1件もありません。スクール受講料は決して安くないですが、不動産で1回失敗したときの損失と比べたら、桁が違います。

まずは無料体験から始めてみてください。勧誘は一切なし、話を聞くだけでOKです。不動産は気軽に買うものではないですが、この体験受講は気軽に受けてみてください。