【密着】築29年・鉄骨物件の大規模修繕に潜入｜足場から完成まで全工程を実況します

そもそも大規模修繕って、何がどう進むの？

そもそも「修繕」とは何か。国土交通省は、「劣化した建物又はその部分の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させる行為」と定義しています。要するに、年をとった家を“元気な状態”に戻す作業です。屋根・外壁・防水といった部分は、住んでいても貸していても、必ず経年で傷んでいきます。

ではなぜ、いきなり塗装ではなく「足場」から始まるのか。理由はシンプルで、足場がないと職人さんが高所で安全に作業できず、洗浄も塗装も防水もできないからです。足場は“すべての工程の土台”。だから一番最初に組まれ、最後の仕上げが終わるまでずっと残り、最後に解体されます。

そして洗浄→下地→塗装の順番も理にかなっています。汚れや古い塗膜が残ったまま塗っても、塗料はすぐ剥がれます。だから高圧の水で洗い、ひび割れを補修して下地を整えてから、ようやく塗る。仕上がりの良し悪しは、塗る前の“下ごしらえ”でほぼ決まる——これは現場を見ているとよくわかります。順番を飛ばす業者がいたら、それだけで黄色信号です。

つまり大規模修繕は、行き当たりばったりではなく「決まった段取り」で進む工事。だからこそ、その段取りを知っておくだけで、自分の工事が正しく進んでいるかを素人でもチェックできるようになります。

今回密着する物件と「なぜ今やるのか」

この物件、実は別の記事で一度しっかり登場しています。プロのホームインスペクション（住宅診断）を入れたところ複数の指摘が出て、修繕の見積もりが120万〜255万円と出た、あの物件です。診断のリアルと費用の内訳は、こちらにまとめてあります。

「賃貸物件の話でしょ？」と思うかもしれませんが、足場・洗浄・下地・塗装・防水という工程の中身は、戸建てのマイホームでもほぼ同じです。これから家を買う人・すでに持っている人にとっても、丸ごと参考になるはずです。

なぜわざわざ密着までして見せるのか。それは、計画的に修繕している人が、実はとても少ないからです。国土交通省の資料によると、民間賃貸住宅のオーナーのうち計画的に修繕しているのは約4割にとどまり、約2割は計画修繕をまったく実施していないとされています（令和4年度・国交省の家主アンケート調査）。つまり6割以上が「行き当たりばったり」か「何もしていない」。だからこそ、ちゃんと段取りを踏んで直していく過程を、一次情報として残す意味があると考えました。

【ぜんぶ公開】今回の工程表（8工程・約4週間）

「工程表を見せてもらえますか？」——これ、実は大規模修繕でとても大事なお願いです。工程表があると、いつ何の作業をするのか、雨で遅れたらどうなるのかが見える化されます。今回いただいた工程表の中身が、こちらです（個人情報は伏せています）。

工程表には「日曜と天候不良時は作業を空ける」「シーリングや塗料の乾燥のため天候に関わらず作業を空ける場合がある」「前の工程の進み具合で後ろが多少前後する」と注記がありました。塗装や防水は“乾く時間”が命なので、雨で延びるのは手抜きではなく、むしろ正常。ここを理解しておくと、工期が多少ずれても不安になりません。

各工程で「素人が見ておくべきポイント」を予習

① 足場：なぜ最初？なぜ高い？

足場は工事費全体の中でも意外と大きな割合を占めます。「塗装してもらうのに、なんで足場代まで？」と感じる人が多いのですが、足場は安全と仕上がりを支える必須コスト。逆に言うと、足場をかけるタイミングは“まとめてやるチャンス”でもあります。詳しくは足場編で深掘りします。

② 高圧洗浄＋③ 下地工事：仕上がりはここで決まる

地味で写真映えもしませんが、ここが一番大事。汚れや旧塗膜を落としきり、ひび割れをきちんと埋めてから塗る——この“下ごしらえ”を丁寧にやる業者は信頼できます。洗浄から塗装まで間を空けず乾燥を待つかどうかも、チェックポイントです。

④ 屋根塗装＋⑥ 付帯部塗装＋⑤ シール：見た目とお金の本丸

塗料のグレード（耐用年数）で金額が大きく変わるのが塗装。シーリング（目地の防水ゴム）の打ち替えは雨漏り対策の要で、ここをケチると後から高くつきます。塗装編では「どの塗料を選んだか」「なぜそれにしたか」まで公開予定です。

⑦ ウレタン防水＋⑧ 清掃・手直し：見えないけど一番効く

屋根の溝の防水は、完成すると見えなくなる部分。でも雨漏りに直結するので、手を抜けません。最後の手直しと足場解体まで見届けて、「結局いくらだったのか」=見積もりの答え合わせを最終回で公開します。

大規模修繕で“お金が動く”ハマりどころ

大規模修繕で一番もったいないのが、「足場を二度かける」ことです。たとえば今回、屋根だけ直して外壁を先送りにすると、数年後に外壁を直すとき、また足場を一から組み直すことになります。足場は組むだけでまとまった費用がかかるので、「足場をかけるなら、屋根も外壁も防水もまとめてやる」のが結果的に安くつくケースが多いんです。これは費用記事でも詳しく触れています。

もう一つのハマりどころが、見積もりの“ざっくりさ”。「外壁塗装一式◯◯万円」とだけ書かれた見積もりは要注意です。下地補修にいくら、シーリングにいくら、と工程ごとに分かれているか。工程表をもらえるか。この2つが揃っている業者は、段取りがしっかりしている可能性が高いです。今回その工程表を公開しているのは、「こういうレベルの説明をもらえるか」を、読者の判断基準にしてほしいからです。

そして根っこにあるのが、「自宅も投資」という考え方です。家は買って終わりではなく、維持費まで含めて初めて“総コスト”が見えます。修繕費を見込まずに買うと、数年後に数百万円の出費でいきなり家計が苦しくなる。逆に、修繕の相場と段取りを知っていれば、買うときの価格交渉にも、買った後の積み立て計画にも使えます。知っているかどうかだけで、10年後・20年後に大きな差がつきます。

このシリーズの読み方（各工程の記事一覧）

各工程が終わるたびに、現場写真つきの詳しいレポートを公開します。公開済みのものはこの一覧からリンクします（公開前は準備中表示です）。

• 1足場編：足場代53万円の中身、なぜ高い？公開中
• 2洗浄・下地編：なぜ高い塗料でも数年で剥がれる？公開中
• 3塗装・シール編：塗料グレードで耐用年数とお金が決まる公開中
• 4防水・総額公開編：結局いくらだった？近日公開

まとめ：見積もり255万の答え合わせを、最後まで

大規模修繕は、足場から始まって洗浄・下地・塗装・防水・仕上げと、決まった段取りで進む工事です。その流れを知っておくだけで、見積もりが妥当か、業者の説明が信頼できるかを、自分で判断できるようになります。

今回は、インスペクションで120万〜255万円と出た千葉市内・築29年・鉄骨物件の修繕を、着工から完成まで密着します。一番のお金のハマりどころは「足場をかけるなら、どこまでやるか」。そして根っこにあるのは「自宅も投資、維持費も投資」という考え方です。

各工程のリアルは、これから順番に公開していきます。最後の“総額の答え合わせ”まで、ぜひ一緒に見届けてください。あなたの家の番が来たときに、「難しそう」が「なんとかなる」に変わっているはずです。