千葉の大雨のニュースを見ながら、自分の火災保険の証券を引っ張り出した人は多いと思います。私もその一人でした。

保有している千葉市の戸建賃貸の証券を開いて、青くなりました。事故の種類の一覧で「⑤水災」だけが「×　補償されません」。ついでに自宅の証券も見たら、こちらは「○」。ただし金額欄には「保険金額×5%　1敷地内100万円限度」と書いてありました。

結論から言います。水災補償は「付ける／付けない」の二択ではありません。そして自分に必要かどうかは、住所さえ分かれば公表データだけで判断できます。

私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、不動産営業を5年やったあと、いまは不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。今回は自分が持っている物件2件の住所で、標高・浸水履歴・ハザードマップ・水災等地を実際に引いて判断しました。その手順をそのまま公開します。

読み終えるころには、大雨で自分の保険がどこまで出るのかが分かり、水災補償を付けるかどうかを自分で決められる状態になっているはずです。ニュースを見るたびに漠然と不安になる、という状態から抜け出せます。

⚠️ 今回の豪雨で被害を受けられた方へ

千葉市は床上浸水の被害を受けた方への支援情報を公開しています。保険金の請求には罹災証明書や被害状況の写真が必要になることが多いため、片付けの前に各部屋・外壁・浸水の高さが分かる写真を撮っておくことをおすすめします。詳しくは千葉市防災ポータルサイトをご確認ください。

大雨のニュースで火災保険の証券を開いたら、水災だけ「×」だった

私が保有している千葉市稲毛区の戸建賃貸は、水災補償が付いていませんでした。加入時に自分で外したからです。

2026年8月13日から14日にかけての大雨（令和8年8月千葉豪雨）の報道を見ていて、急に不安になりました。2025年11月に取得した投資用の物件で、鉄骨造・平成9年6月築・専有延面積108.71平方メートルの一戸建てです。火災保険は5年一括払いで加入しています。

証券の「補償内容と保険金額」を1行ずつ確認したところ、こうなっていました。 事故の種類補償免責金額 ①火災・落雷・破裂爆発○0円 ②風災・雹災・雪災○0円 ③水ぬれ○5万円 ④盗難○0円 ⑤水災×（補償されません）— ⑥破損・汚損等○5万円

※筆者が加入している火災保険の証券（2026年3月19日時点の内容）より作成。商品ごとに区分・名称は異なります。

6つのうち5つが「○」で、水災だけが「×」。加入時に「水災を外したプラン」を選んだのは自分自身なので、誰のせいでもありません。ただ、外したという事実を、大雨が降っている夜に思い出すのは精神衛生上とてもよくないです。

そこで自宅の証券も開きました。こちらは水災が「○」。安心しかけたところで、金額欄に目が止まりました。ここから先が、この記事の本題です。

水災補償は「付ける・付けない」の二択ではない

水災の欄が「○」でも、隣の金額欄を見ないと補償の実態は分かりません。「○」と「×」の二択で考えていると、いざというときに想定と大きくズレます。

理由は、水災の支払限度額が他の補償と別建てで設定されている商品があるからです。火災や風災は建物保険金額いっぱいまで出るのに、水災だけ「保険金額の◯%」「◯◯万円限度」という上限が付いているパターンがあります。

実際、私が持っている2件の証券を並べるとこうなりました。 自宅（2023年契約）投資用の戸建（2025年契約） 建物保険金額2,000万円2,730万円 ①火災等○　2,000万円まで○　2,730万円まで ②風災等○　2,000万円まで（免責3万円）○　2,730万円まで（免責0円） ⑤水災○　保険金額×5%／1敷地内100万円限度×

※筆者が加入している2件の火災保険証券（いずれも2026年3月19日時点の内容）より作成。

自宅は水災が「○」です。でも支払われる保険金の上限は100万円。床上浸水で内装をすべてやり直すことになっても、水災として受け取れるのは最大100万円ということになります。契約したときの自分は、この行をきちんと理解していませんでした。

整理すると、水災補償にはざっくり3つの型があります。

  • フル補償型：建物保険金額を上限に、損害額に応じて支払われる
  • 限度額型：水災だけ「保険金額の◯%」「◯◯万円限度」といった上限が設定されている
  • なし：水災は対象外

「うちは水災付いてるから大丈夫」が一番危ないパターンです。まず自分の証券で、水災の欄と、その隣の金額欄をセットで確認してください。型の呼び名や設定方法は商品ごとに違うので、判断に迷う場合は証券を手元に置いて代理店・保険会社に確認するのが確実です。

大雨で火災保険はどこまで補償されるのか

ざっくり言うと「上や横から壊されて入ってきた雨は出る／下から上がってきた水は出ない」です。この一線を覚えておくと、証券を見たときの理解がぐっと早くなります。

大雨や台風で起きる被害は、原因によって担当する補償が変わります。水災を外していても、他の補償でカバーされるケースは意外と多いです。

水災がなくても補償されることがあるケース

私の投資用物件のように水災が「×」でも、次のようなケースは他の補償で対応できる可能性があります。

  • 風災：強風で屋根材・雨樋・外壁が破損した。その破損箇所から雨が吹き込んで室内が濡れた
  • 落雷：ゲリラ豪雨に伴う雷サージで分電盤やエアコン・給湯器などが故障した
  • 水ぬれ：給排水設備の事故による漏水、上階からの漏水
  • 破損・汚損等：飛来物が窓や外壁にぶつかって壊れた

ここで効いてくるのが免責金額です。同じ風災でも、私の自宅は免責3万円、投資用物件は免責0円でした。免責3万円なら、修理費が3万円以下の被害では保険金が出ません。台風後に「雨樋が1本折れた」程度だと、この差でもらえる・もらえないが分かれます。証券の金額欄のカッコ書きを確認してみてください。

水災でしか補償されないケース

逆に、次の3つは水災補償がないと対象外になるのが一般的です。

  • 洪水（外水氾濫）：河川の水が堤防を越えたり、堤防が決壊したりして浸水する
  • 内水氾濫：市街地に降った雨が排水施設の能力を超えて、河川に流しきれず浸水する
  • 土砂災害：大雨による土砂崩れ・がけ崩れで建物が損壊する

この区分は損害保険料率算出機構｜水災等地検索の用語解説と同じ整理です。とくに内水氾濫は「近くに川がないから大丈夫」が通用しません。降った雨が引けない状態そのものが原因だからです。

もうひとつ細かい点ですが、私の投資用物件には「事故時諸費用（火災・風水災等限定）特約」が付いていて、損害保険金が支払われる場合に損害保険金の10%（100万円限度）が上乗せされます。水災を外していると、水災が原因の被害ではこの上乗せも発生しません。水災を外すと、その周辺の特約まで連鎖的に効かなくなることがあるわけです。

水災補償の支払要件という盲点

水災補償を付けていても、浸水の程度が浅いと保険金が出ないことがあります。ここを知らないまま「付けたから安心」と思っている人が多い部分です。

一般的な火災保険の水災補償では、「床上浸水」または「地盤面から45cmを超える浸水」を支払いの要件としている商品が多くあります（損害割合が保険価額の30%以上、といった条件を併用する商品もあります）。要件は商品によって異なるので、必ずご自身の約款で確認してください。

この要件が意味するのは、道路が冠水しても、床下浸水で止まっても、水災補償の対象にならない可能性が高いということです。

今回の豪雨のとき、私の自宅の近くでも幹線道路が水没しました。乗り捨てられた放置車両であちこち大変なことになっていて、その光景だけ見ると相当な被害に思えます。ただ、保険の世界では「道路が冠水した」と「建物が床上まで浸かった」はまったく別の話です。前者では水災の保険金は動きません。

ニュース映像で見る冠水と、保険金が出る浸水の間には、はっきりした線が引かれています。「怖い映像を見た」と「自分の保険が足りていない」は、切り分けて考える必要があるということです。

水災補償が必要かを自分の住所で判断する4ステップ

水災補償を付けるかどうかは、感覚ではなく公表データで判断できます。必要なのは自分の住所だけで、費用はかかりません。

不動産の重要事項説明でハザードマップの説明が義務化されているのも、水害リスクが住所単位で判断できる情報だからです。宅建士としての癖でもありますが、「なんとなく高台だから大丈夫」ではなく、必ず一次情報で裏を取ります。

手順は4つです。上から順にやって、30分ほどで終わります。

ステップ1　標高を地理院地図で確認する

まず国土地理院｜地理院地図で自分の住所を検索します。地図上をクリックすると、画面下に標高が表示されます。

民間の標高検索サイトもありますが、国土地理院は標高データの大本にあたる一次情報です。ついでに「自分より低い場所がどちらの方向にあるか」も見ておくと、水が集まる向きが分かります。周囲より低い窪地になっていないかが、内水氾濫を考えるうえで効いてきます。

ステップ2　自治体の浸水履歴を番地単位で確認する

次に、自治体が公開している過去の浸水履歴を見ます。ハザードマップが「これから起こりうること」の予測なのに対して、浸水履歴は「実際に起きたこと」の記録です。精度がまったく違います。

千葉市の場合は、千葉市｜不動産取引事業者の方へ（浸水履歴一覧表・浸水実績図）から区ごとのPDFをダウンロードできます。記録期間は平成元年4月から令和8年3月まで。町名と番地のレベルで、いつ浸水があったかが一覧になっています。

他の自治体でも「市区町村名＋浸水履歴」「＋浸水実績図」で検索すると、同様の資料を公開しているところが多いです。物件を検討している段階なら、内見の前にこれを見るだけで判断材料がかなり増えます。

ステップ3　ハザードマップの内水・洪水・土砂を重ねる

3つ目はハザードマップです。ここでのポイントは、洪水だけを見て終わらせないこと。

千葉市なら千葉市｜地震・風水害ハザードマップ（WEB版）で、住所検索とレイヤーの重ね表示ができます。全国どこでも見られるものとしては国土交通省｜ハザードマップポータルサイトが使いやすいです。

確認すべきレイヤーは洪水・内水（雨水出水）・高潮・土砂災害の4つ。とくに内水は、川から離れた場所でも色が付くことがあります。千葉市の内水浸水想定は1時間最大雨量153mmを前提に作られています（千葉市地震・風水害ハザードマップ、2026年8月時点）。

ステップ4　水災等地で保険料の目安を確認する

最後に、水災補償を付けた場合の保険料が全国平均に対して高いのか安いのかを確認します。ここを見ておくと、「付けるといくら余計にかかるのか」の見当がつくようになります。

損害保険料率算出機構は2023年6月に参考純率を改定し、それまで全国一律だった水災料率を市区町村別に5区分へ細分化しました。損保各社では2024年10月以降の契約から順次適用されています。1等地の水災保険料が最も安く、5等地が最も高く、5等地は1等地に比べて約1.5倍になります（2026年8月時点）。

自分の市区町村が何等地かは損害保険料率算出機構｜水災等地検索で調べられます。ただしこれは市区町村単位の区分です。同じ市の中でも低地と台地ではリスクがまったく違うので、ステップ1〜3の結果と必ずセットで見てください。等地が低い市区町村でも水災は起こります。

実際に自分の物件で4ステップをやってみた結果

結論として、投資用物件については水災補償の優先順位を下げてよいと判断しました。ただし「不要と確定した」という意味ではありません。理由も限界も含めて、そのまま公開します。

標高と地形

物件がある千葉市稲毛区轟町一丁目の平均標高は19.7mでした。稲毛区は下総台地の南部に位置し、美浜区との境界がそのまま台地と湾岸低地の境界になっています。区内はほぼ台地で構成されるエリアです。

ここで面白いのが、同じ稲毛区内でも標高が15m以上違うという事実です。稲毛3丁目は4.6m、稲毛東6丁目は5.5m。「稲毛区だから安全」でも「稲毛区だから危険」でもなく、丁目レベルで別の土地だということになります。

近隣に大きな河川はありません。ただし台地面は葭川や草野水路によって削り込まれ、樹枝状の谷地が形成されています。台地の上でも、谷の底にあたる場所は事情が変わります。

浸水履歴

千葉市の浸水履歴一覧表（稲毛区）を開いて、轟町の記録を拾いました。記録があったのは1-1、1-7、1-18、2-1、2-2、2-3、4-1、4-2、4-6です。

私の物件がある番地には、記録が1件もありませんでした。一方で、同じ丁目の別の番地（1-7）は常習地点でした。平成16年、平成21年に3回、平成28年、令和5年の台風13号、直近は令和6年7月16日の大雨。歩いて数分の距離です。

ここで正直に書いておくべきことが2つあります。

⚠️ このデータの限界

1つ目。この一覧表は「床上浸水／床下浸水／店舗内浸水／道路冠水」が混在しており、PDFのテキストからは種別を判別できませんでした。1-7の反復は道路冠水の可能性が高いと考えていますが、断定はできません。

2つ目。一覧表自体に「履歴がないことが実際に浸水被害がないことを示すものではない」という趣旨の注意書きがあります。行政が把握できていない浸水は当然あります。記録がない＝安全ではありません。

ハザードマップと津波

ハザードマップ上で洪水・内水・土砂を重ねて確認しました。なお千葉市には津波災害警戒区域・津波災害特別警戒区域の指定がなく、千葉県内でも未指定です（2026年8月時点）。土砂災害警戒区域については轟町での指定は確認できませんでしたが、台地縁の谷部では指定があり得るため、個別の住所での確認が必要です。

それでも「不要」とは書けない理由

ここまでのデータを踏まえて、私は「この物件については水災の優先順位は低い」と判断しました。ただし、今回の豪雨で無視できないデータが出ています。

ウェザーニューズが今回の豪雨で寄せられた被害報告を分析したところ、被害を示すリポートのうち、低位地帯または浸水想定区域の外から寄せられたものが55.7%にのぼったと発表しています。被災報告の半数以上が、想定区域の「外」だったということです。

実際、今回は稲毛区内でも地下室が浸水した施設がありました。台地の上でも、局所的な窪地や排水能力の限界によって浸水は起こります。

ですので、私の判断は「この物件では、いまのところ優先順位が低い」という暫定的なものです。永久に不要という結論ではありませんし、皆さんが同じ結論になるとも限りません。大事なのは結論そのものではなく、この4ステップを毎回自分の住所で回すことだと思っています。

それでも水災補償を付けるべき人

次のどれか1つでも当てはまるなら、水災補償は付ける前提で考えたほうがいいです。保険料の差より、外したときの損失のほうがはるかに大きくなります。

理由はシンプルで、水災は一度発生すると建物の内装・設備がまとめて損害を受けるからです。床上浸水すると、床材・壁の下地・断熱材・給湯器・エアコン室外機まで巻き込まれます。

  • ハザードマップで洪水・内水・高潮のいずれかに色が付いている
  • 自治体の浸水履歴に、自分の番地または隣接する番地の記録がある
  • 周囲より低い窪地、または台地に切り込んだ谷地形にある
  • 河川・水路・調整池が近い
  • 土砂災害警戒区域、またはがけ地に隣接している
  • 地下室・半地下の駐車場・半地下の居室がある
  • 1階部分に自分の生活空間や賃貸住戸がある
  • 被災したときに自己資金で建て直す余力がない

とくに最後の項目は保険の本質にかかわる話です。保険は「起きる確率」ではなく「起きたときに自力で復旧できるか」で判断するものです。確率が低くても、起きたら破産するリスクは保険で移転する。これはFPとしての基本的な考え方でもあります。

投資用物件の場合はもう一段シビアです。浸水して貸せなくなると、修繕費と家賃の停止が同時に来ます。ローンの返済は止まりません。

水災より先に確認すべきだった「保険金額の設定不足」

証券を1行ずつ読んだ結果、水災よりよほど深刻な穴が見つかりました。建物保険金額の設定不足です。

私の投資用物件の証券には、こう書かれていました。

  • 建物保険金額 設定上限：3,548万円
  • 実際に設定していた建物保険金額：2,730万円

差は818万円です。設定できる上限まで818万円の余地があるのに、そこまで設定していなかったということになります。この物件の場合、全焼・全壊しても受け取れるのは2,730万円が上限です。

ちなみに自宅も同じ傾向でした。建物評価額2,280万円に対して、建物保険金額は2,000万円。280万円の差があります。2件とも、私は保険料を抑えるために保険金額を低めに設定していました。当時はそれが賢い判断だと思っていました。

ここは注意が必要な部分です。建物の評価方式（価額協定方式、設定上限額方式など）によって、保険金額を評価額より低く設定したときの扱いが変わります。商品によっては、損害額に対して保険金額と評価額の比率をかけて支払われる「比例てん補」の対象になることもあります。いずれにせよ、建て直しに必要な金額に受取額が届かない状態であることは変わりません。正確な扱いは約款と代理店への確認が必要です。

そして、この状態がやっかいなのは気づく機会が構造的に少ないことです。私の投資用物件は5年一括払いで、しかも自動継続特約が付いていて予定継続期間は30年間。放っておけば5年ごとに自動で更新されていきます。

資材価格も人件費も上がり続けているので、築年が進むほど「再建築に必要な額」と「保険金額」の差は開いていきます。5年に一度、更新のタイミングで建物保険金額だけは必ず見直す。これが今回いちばんの学びでした。

まとめ：今日、証券のこの5行だけ確認してください

ここまでの内容を、実際に手を動かせる形にまとめます。保険証券を出して、次の5つを見るだけです。10分で終わります。

✅ 証券チェックリスト

  1. ⑤水災の欄が○か×か
  2. ○の場合、その隣の金額欄（「保険金額×◯%」「◯◯万円限度」になっていないか）
  3. ②風災の免責金額（0円か、3万円か、5万円か）
  4. 建物保険金額と、建物評価額または設定上限の差
  5. 保険期間の満了日と、自動継続の有無

そのうえで、水災を付けるか迷っている人は本記事の4ステップを回してください。

  1. 地理院地図で標高を確認する
  2. 自治体の浸水履歴を番地単位で確認する
  3. ハザードマップで洪水・内水・高潮・土砂を重ねる
  4. 水災等地検索で保険料の目安を確認する

大雨のニュースが流れるたびに漠然と不安になるのは、自分の家のリスクを数字で把握していないからです。標高が何メートルで、過去に浸水記録があるかないかを一度でも調べておくと、次に同じニュースを見たときの受け止め方が変わります。不安が「確認済みの事実」に変わるからです。

そして、証券を開いた勢いで建物保険金額まで見てください。水災を付けるかどうかより、そちらのほうが金額のインパクトは大きいかもしれません。私の場合は818万円でした。

なお、保険金が支払われるかどうかは最終的に約款と個別の事情によって決まります。この記事の内容をもとに、必ずご自身の証券と約款を確認し、判断に迷う点は代理店・保険会社に相談してください。

千葉県内で物件を検討している方は、公表データを自分で引いて判断するという同じやり方を治安面にも使えます。千葉の主要エリア vs 東京23区 犯罪件数ランキングでは、警察の公表データをエリア単位で比較しています。

参考・出典

📎 参考・出典

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的・保険的アドバイスではありません。記載内容は2026年8月時点の情報です。火災保険の補償範囲・支払要件・保険金額の設定方法は商品ごとに異なり、保険金の支払可否は約款および個別の事情によって決まります。本記事の内容が個々の保険契約における支払いを保証するものではありません。実際のご判断にあたっては、保険証券・約款をご確認のうえ、代理店・保険会社・宅地建物取引業者等の専門家にご確認ください。

執筆日：2026年8月25日／最終更新日：2026年8月25日／情報の時点：2026年8月

✍️ この記事を書いた人｜ほげたろう

宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）保有。今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代や不動産投資の失敗も含めたリアルな体験と、日々データと格闘するエンジニア目線の両方から「不動産ゼロからナビ」を運営。4人家族、地方在住。「難しそう」を「なんとかなる」に変える情報を発信中。

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