築20年で迷ったらコレ。マンション売却・リノベ・保有のリアルコスト全比較【2026年版】
「築20年になった都内マンション、そろそろ売って住み替えるべき？でも子どもがもう1人ほしいし、都内で広い家を買い直すなんて今の価格じゃ無理。かといってこの広さでもう一人増えたら絶対手狭になる……」——こんな悩み、抱えていませんか？
結論からお伝えします。築20年マンションの選択肢は「売却して住み替え」「リノベして住み続ける」「何もせず保有」の3つ。どれが正解かは、あなたのマンションが今いくらで売れるかを知らないと判断できません。なぜなら、3つの選択肢で最終的な手残りやコストが1,000万円以上ズレる可能性があるからです。
私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。査定モデルを日々データで検証しているエンジニア目線と、現場での売買経験の両方から、この記事を書きました。
読み終わるころには、自分の家を3択のどれで判断すべきかの考え方と、判断材料を集めるための具体的な行動が見えているはずです。
築20年マンションの3つの選択肢
築20年を迎えたマンションでよく聞く相談は、ざっくり次の3つに分かれます。まずは全体像を整理しておきましょう。
今のマンションを売却して、その資金で別の家を買う。広い家・郊外の戸建て・千葉や埼玉などへの移住が選択肢に入ります。
今の家を全面リフォーム or リノベして、間取りも設備も一新する。住み替えコストが不要な分、リノベに予算を回せます。
とりあえず現状維持。修繕積立金の値上げに耐えながら、必要最低限の補修だけで暮らす——という選択肢。
多くの人が①と③しか考えていない。でも実は②「リノベして住み続ける」が一番得になるケースが結構あります。
なぜか？理由は単純で、「都内で同じ広さの家を買い直す」のが今の相場ではほぼ不可能だから。売却益で新居を買い直そうと思っても、同じエリア・同じ広さなら手出しが何百万円も発生するケースが普通です。だったら「今の家をリノベして広く使う」ほうが、トータルコストで安く済むことが多いんです。
ただし、これは「あなたのマンションが今いくらで売れるか」を知らないと判断できません。査定額が想定より高ければ売却が有利になりますし、低ければリノベして住み続けるほうが正解になる。どっちが正解かは数字を見るまで決められない——これが今回の記事の核心です。
中古マンション市場は売り時か
結論：今は過去最高水準の高値圏です。とくに東京23区はバブル過渡期と比較されるレベルまで来ています。
前年同月比（2025年6月）
23区平均売出価格（2024年）
連続上昇期間
2024年供給戸数減少率
アットホームの調査によると、2025年6月時点で首都圏の中古マンション1戸あたり平均価格は11カ月連続で上昇し、東京23区の前年同月比は+32.5%と調査開始以来の最高水準を記録しています。さらに2024年には築20年以内の23区中古マンションの平均売出価格が1億円を突破しました。これは数年前なら信じられない水準です。
なぜここまで上がっているのか？背景には新築供給の激減があります。建築コストの高騰と用地不足で、2024年の23区新築マンション供給は前年比30％以上減。新築が買えない買い手が中古市場に流れ込み、価格を押し上げている構造です。
査定システムを開発している立場から言うと、今の中古マンション価格は「需要が強い割に供給が出てこない」状態。売り手にとってはチャンスだけど、買い手にとっては地獄。この非対称性は当面続きそうです。だからこそ、まずは自分の家の今の値段を知ることが何より大事。動くかどうかはそのあとで決めればいい。
ただし一点だけ注意。2025年後半からは「売れ残り増加」の動きも出始めています。都心3区を除く一部エリアでは価格上昇に陰りが見え始めており、「いつまでもこの高値が続くわけではない」というのが市場関係者の共通認識になりつつあります。
3択それぞれのお金の話
抽象論はここまで。具体的な数字で3つの選択肢を並べてみます。築20年・都内3LDK・60〜70㎡のマンションを想定して、ざっくり試算します。
① 売って住み替える場合の必要コスト
売却で発生する費用は意外と多いです。手残り額を計算するときに見落としやすいポイントを整理します。
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（売却） | 売却価格 × 3% + 6万円 + 税 | 例：5,000万円なら約170万円 |
| 抵当権抹消費用 | 2〜5万円 | 司法書士報酬込み |
| 譲渡所得税（売却益が出た場合） | 所有期間5年超で売却益の約20% | 3,000万円控除あり（後述） |
| 引っ越し費用 | 10〜30万円 | 家族構成・距離による |
| 新居の購入諸費用 | 物件価格の6〜10% | 仲介手数料・登記・ローン関連等 |
つまり、売却価格5,000万円・新居6,000万円の住み替えの場合、トータルの諸費用だけで600〜800万円ほど飛んでいく計算です。住み替えは「家を変えるだけ」と思いがちですが、実態は「数百万円単位の現金を捨てる行為」でもあります。
② リノベして住み続ける場合の費用相場
築20年マンションのフルリノベーション費用は、業界各社のデータを総合すると以下のレンジです。
| リノベ範囲 | 費用相場 | 工期 |
|---|---|---|
| 部分リフォーム（水回り中心） | 300〜600万円 | 1〜2ヶ月 |
| 内装＋設備の一新 | 700〜1,200万円 | 2〜3ヶ月 |
| フルリノベ（間取り変更・配管更新含む） | 1,200〜2,000万円 | 3〜5ヶ月 |
築20〜40年のフルリノベは平米単価22〜30万円が一般的な目安です。70㎡なら1,500〜2,100万円。これだけ見ると「高い」と感じるかもしれませんが、住み替えで発生する600〜800万円の諸費用＋住宅ローンの借り換え＋金利上昇リスクを考えると、意外と勝負になります。
③ 何もせず保有し続ける場合の隠れコスト
「何もしない＝コストゼロ」と思いがちですが、これは大きな誤解です。築20年以降に襲ってくるのが修繕積立金の段階的な値上げ。詳細はこの後の章で解説しますが、ざっくり言うと新築時の3〜5倍に上がっていくケースが珍しくありません。
給湯器・エアコン・水回りなどの設備寿命も10〜15年。「リフォームしないつもり」でも、設備交換だけで10年で200〜300万円は飛んでいきます。
ここまで読んでもらってわかる通り、家にまつわるお金の判断は「数百万円〜数千万円」がふつうに動きます。自宅購入は、不動産投資と同じゲームです。
違うのは、ローンを払う相手が大家さんではなく自分自身、というだけ。だから「とりあえず家を買った」「営業マンに勧められた物件で決めた」では、知らないうちに数百万円損していることが本当にあります。一度高く買ってしまったら、その後どれだけ頑張っても取り返せません。
私自身、20年以上前にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールを受講して、その後13件の取引（自宅2件含む）すべてで利益を出してきました。スクールで学んだ「物件の見極め方」「相場の読み方」「ローンの組み方」が、自宅選びでも完全に同じロジックで効いた。これが結論です。
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3000万円特別控除の話
マンション売却の話で絶対に外せないのが「居住用財産の3,000万円特別控除」。これを知らずに売ると、本来払わなくていい税金を数百万円払うことになります。
そもそもどういう制度？
マイホーム（居住用財産）を売却したときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。租税特別措置法第35条に規定されています。
たとえば、3,000万円で買ったマンションが5,000万円で売れたとします。本来なら売却益2,000万円に対して譲渡所得税（所有期間5年超の場合、約20.315%）がかかるので、約406万円の税金になります。ところが3,000万円特別控除を使うと、売却益2,000万円が控除枠の中に収まるので、税金はゼロ円。
築20年・売却益1,000万円程度のマンションなら、ほぼ確実に税金ゼロで売却できます。これは住み替えを後押しする強力なファクター。
適用には要件がある
ただし、3,000万円特別控除はいくつかの要件を満たす必要があります。代表的なものを挙げます。
- ✓自分が住んでいるマイホーム（または住まなくなって3年経過した年の12月31日までに売却）であること
- ✓売手と買手が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと
- ✓売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- ✓売却した年・前年・前々年に「マイホーム買換え特例」「マイホーム交換特例」を受けていないこと
- ✓住宅ローン控除との併用には条件あり（買換え時に注意）
とくに最後の「住宅ローン控除との併用条件」は要注意。3,000万円特別控除を使った年と、その前後2年間に新居で住宅ローン控除を受けることはできません。「売却益で税金が浮く金額」と「新居の住宅ローン控除で浮く金額」を比べて、有利なほうを選ぶという戦略判断が必要です。
住宅ローン控除と3,000万円控除のどちらが得かは、新居の価格・ローン残債・売却益によって変わります。一般論で言えば、売却益が数百万円程度なら住宅ローン控除を優先、1,000万円超なら3,000万円控除を優先、というのがざっくりした目安。ただし金利環境や年収によって逆転するので、必ずシミュレーションを取りましょう。
修繕積立金の現実
「何もしないで住み続ける」を選んだ人を待ち受けているのが、修繕積立金の段階的な値上げです。これ、ほんとに見落とされがちなんですが、家計に与えるインパクトは数百万円単位です。
国土交通省データが示す、衝撃の事実
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、段階増額積立方式を採用しているマンション249事例の調査では、計画当初から最終計画年までの値上げ幅の平均は約3.58倍。上位1/6にあたる事例では約5.3倍にまで上がっています。
平均値上げ幅
不足しているマンション
採用割合
上昇期間
具体的な金額イメージはこうです。新築時に月額1万円だった修繕積立金が、築20年を過ぎる頃に月額3万6,000円程度まで上昇するケースがある。年間で31万2,000円もの差になります。これがあと20年続けば、それだけで600万円超のコスト増です。
建築コストの高騰が、これを加速させる
さらに厳しいのが、ここ数年の建築コストの急騰。国土交通省の発表では、公共工事設計労務単価は2013年以降13年連続で上昇しています。つまり、当初の長期修繕計画で想定していた修繕費用では工事が実施できなくなっている管理組合が続出しているということ。
国土交通省は2024年2月、修繕積立金の段階的な値上げ幅について「当初の最大1.8倍まで」というガイドラインを打ち出しました。逆に言えば、これまで青天井に上げてきた管理組合があったということでもあります。
修繕積立金の値上げ＋設備交換費用＋管理費の上昇を合わせると、築20年から築40年までの20年間で追加コスト1,000万円超になることも珍しくない。「何もしない」が一番安いとは限らないのが現実です。
判断の分岐点はどこか
ここまでの情報を踏まえて、「3つの選択肢のどれを選ぶか」の判断ポイントを整理します。
分岐点①：売却益が住宅ローン残債を上回るか
これが最初のチェック。売却査定額がローン残債を下回る場合（オーバーローン状態）、売却は実質的に困難になります。なぜなら売却時にローン全額を返済する必要があり、足りない分を現金で持ち出さないと売れないからです。
逆に売却査定額がローン残債を大きく上回るなら（アンダーローン）、売却益を新居の頭金やリノベ費用に回せる。まずはここを必ず確認しましょう。
分岐点②：今の立地に「あと10年以上」住みたいか
リノベは数百万〜数千万円の投資です。投資した分を回収するには最低10年以上は住み続ける前提がないと、コストパフォーマンスが悪い。
子どもの学区、通勤の便、親との距離、近所の人間関係——こうした「立地そのものの価値」が10年後も維持されていそうなら、リノベは有力。逆に「5年後にはたぶん引っ越す」のなら、リノベに大金を投じる意味は薄れます。
分岐点③：今より広い家が「絶対に」必要か
子どもが増える予定、在宅勤務のスペースが欲しい、親と同居予定——こうした「広さの絶対要件」がある場合は、リノベでは解決できないことが多い。マンションは構造上、間取り変更で広くなるわけではないからです。
逆に「今の60〜70㎡でも、間取りを変えれば耐えられそう」「収納さえ増えれば今のままでいい」レベルなら、リノベが断然有利。
① オーバーローンなら→ 保有 or リノベの2択
② アンダーローン × 立地に満足 × 広さもギリOK → リノベが第一候補
③ アンダーローン × 広さが絶対必要 or 立地を変えたい → 売って住み替え
売却査定とリノベ査定を同時に取る
ここまで読んできて、ある疑問が浮かんでいると思います。「じゃあ結局、自分の家はどっちが得なの？」
答えはシンプルで、「両方の見積もりを取って数字で比べる」。これしかありません。一般論はもう十分。あとは自分の家の固有値を入れた計算が必要です。
普通の不動産会社の査定だけでは、判断材料が足りない
多くの人がやりがちな失敗は、「普通の仲介会社で売却査定だけ取って判断する」こと。これだと「売却の選択肢」しか見えません。リノベ費用の相場感、リノベ後の家の価値、住み続けた場合の総コストとの比較——こうした情報がないまま「売る・売らない」の決断を迫られることになります。
そこで効くのが、「売却査定」と「リノベ査定」を同時に出してくれる会社の存在。リノベ事業をやっている会社のなかには、「あなたの家を売るとしたらいくら？」「リノベして住み続けるとしたらいくら？」の両方を試算してくれるところがあります。
査定額は依頼先の業態によって変わります。普通の仲介会社は「住宅ローンで実需向けに売る前提」の査定。リノベ系の会社は「リノベ後に再販する前提」の査定もできる。同じ家でも、想定する買主が違えば査定額が変わるのは当然のこと。だから複数の業態に査定を出すと、自分の家の本当の「値段の幅」が見えてきます。
「リノベる。」という選択肢を知っておくと判断が早い
具体例として、「リノベる。」というサービスがあります。中古マンションのリノベーション事業を展開している会社で、売却査定の問い合わせも受け付けている。「売却するか、リノベして住み続けるか、まだ決めかねている」という段階の相談にも対応してくれるのが特徴です。
普通の一括査定サイトだと、複数の不動産会社から「売却前提」の連絡がガンガン来ます。それはそれで便利なんですが、まだ売るかどうか決めていない段階だと正直うっとうしい。「ちょっと話を聞きたいだけ」のフェーズだと、リノベ視点も入れて相談できる会社のほうが気が楽です。
リノベる。は、中古マンション × リノベーションの大手。「売却査定」と「リノベして住み続ける場合の試算」の両方を相談できるのが強みです。売却査定だけしか出してくれない会社と違って、リノベ後のイメージや費用感まで一気に把握できるのがポイント。
「とりあえず査定額だけ知りたい」「リノベだといくらかかるのか相場感を掴みたい」——どちらの動機でもOK。3,000万円特別控除の話、修繕積立金の話、住宅ローン残債との関係——こうした込み入った相談にも対応してくれます。
まだ売ると決めていない段階の人にとっては、「選択肢を整理する」目的で使えるのが最大の価値。査定後のしつこい連絡が嫌な人ほど、こういう一社相談型のサービスを試す価値があります。
※リノベる。｜お持ちのマンション、リノベる。で、かしこく売却（無料査定）
まとめ
長くなったので、最後に要点を整理します。
- ①築20年マンションの選択肢は「売って住み替え」「リノベして住み続ける」「何もせず保有」の3択。多くの人は①と③しか考えないが、②が一番得になるケースも多い。
- ②今の中古マンション市場は過去最高水準。23区の中古は前年比+32.5%と異常な上昇。売り時としてのチャンスは確かに来ている。
- ③売却・リノベ・保有、それぞれに数百万円〜千万円単位のコストが発生する。特に「保有し続ける」も「ゼロコスト」では絶対にない。
- ④居住用財産の3,000万円特別控除を使えば、売却益1,000万円程度なら税金ゼロ。これは住み替えを大きく後押しする制度。
- ⑤修繕積立金は築20年以降に最大3.58倍まで上がる可能性。「何もしない」の隠れコストはこの20年で1,000万円超のことも。
- ⑥判断の核心は「自分の家がいくらで売れるか」「リノベするといくらかかるか」を数字で把握すること。一般論では決められない。
- ⑦普通の仲介会社の査定だけでなく、リノベ視点も入れた相談ができる会社（リノベる。など）を使うと判断材料が一気に揃う。
築20年は「あと20年住むか、新しい場所で再スタートを切るか」の大きな分岐点。迷ったまま放置していると、修繕積立金の値上げと建築コストの上昇で、選択肢そのものが減っていきます。査定は無料です。動くかどうかは数字を見てから決めればいい。まずは「現在地」を把握するところから始めてみてください。
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宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）保有。今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代や不動産投資の失敗も含めたリアルな体験と、日々データと格闘するエンジニア目線の両方から「不動産ゼロからナビ」を運営。4人家族、地方在住。「難しそう」を「なんとかなる」に変える情報を発信中。
