【築30年で実体験】中古マンションの床下水漏れ｜数百万円の賠償から身を守る24時間対応マニュアル
築30年の中古マンションを購入。引っ越して数年経ったある日、ふと床を踏むと靴下がびしょびしょに——。
「これ、誰の責任なの？」「修理代いくらかかるの？」「下の階の人にも被害行ってたらどうしよう…」
つい先日、私の友人からこの相談を受けました。友人が経営している会社に勤める社員さんが直面した問題でした。築約30年・購入済みのマンションで、床下から水が滲んできている。原因不明。管理会社に連絡したら「専有部の水漏れは自己対応です」と言われた——という状況です。
結論からお伝えします。床下水漏れで一番やってはいけないのは「様子を見る」ことです。やるべきことは、24時間以内に動く3つのアクションだけ。これさえ押さえれば、数百万円の損失を回避できる可能性が大きく上がります。
私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。これまで自分でも13件の不動産取引を経験し、所有物件で実際の漏水トラブルにも対応してきました。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。友人からの相談で実際にやり取りした内容を、そのまま記事化しました。
この記事を読み終わるころには、いざ水漏れが起きてもパニックにならず、損失を最小限に抑える具体的な手順が頭に入っているはずです。中古マンションの購入を検討している方は、買う前にこのリスクを知っておくだけで、物件選びの目線が一段上がります。
つい先日、私の会社の友人からこんな相談がありました。これは作り話ではなく、2026年に実際に届いた相談LINEをほぼそのまま再現したものです。
おつかれー。ちょっと質問していい？うちのスタッフの自宅で水漏れが発生。
・築 約30年
・購入済みのマンション
・床から水が滲んできてる（踏むと靴下がびしょびしょになるくらい）
・原因はまだ不明
・管理会社に確認したら部屋での水漏れは自己対応と言われた
って感じなんだけど、購入したマンションでの水漏れはしょうがないかね？たとえば水道管の劣化での水漏れとかってマンションオーナーの負担になったりしないのかな？
この相談、中古マンション購入を検討している方にとっては他人事じゃない内容だと思います。築30年のマンションは、いま中古市場でもっとも流通している価格帯のひとつですから。
結論からお伝えすると、この相談に対する私の回答はこうでした。
「しょうがない」じゃないし、すぐ動けば損失は最小化できる。やることは3つ。
① まず原因調査（専有部か共用部かで責任が分かれる）
② 火災保険の補償内容を確認（水漏れ補償・個人賠償責任特約）
③ 階下への被害有無を確認（賠償が数百万円になる可能性あり）
「専有部の水漏れは自己対応」は半分ホント・半分ウソ
管理会社が言った「専有部の水漏れは自己対応」というのは、実は正確じゃない表現です。原因が「どこ」にあるかを調べてみないと、専有部か共用部かは確定しないんです。
たとえば床下から水が滲んでいたとしても、原因がコンクリートスラブより下を通る共用配管なら、それは管理組合の責任になります。最高裁の判例でも、構造上「下の階の天井裏からしか点検できない排水管」は共用部分と判断されたケースがあります。
つまり、調べる前から「自己対応です」と言われても、鵜呑みにしちゃいけないってこと。これ、知らないと数十万〜数百万円損する話なんです。
「うちのマンションは大丈夫」って思ってる方、多いんですよね。でもデータを見ると、これがけっこうな確率で起きていることがわかります。
（国土交通省「令和5年度マンション総合調査」より）
国土交通省が5年に1度実施している「マンション総合調査」の最新版（令和5年度・2024年6月公表）によると、水漏れ事故が発生したことがあるマンションは全体の20.1%。つまり5棟に1棟は経験している計算です。
さらに、雨漏りが発生したことがあるマンションも10.7%。建物の不具合トラブル全体で見ると、マンションのトラブル原因の31.7%を占めていて、これは「居住者間のマナー（生活音など）」に次いで2番目に多い項目になります。
築年数が上がるほどリスクは跳ね上がる
水漏れの最も多い原因は、実は「給湯管の不具合」だと言われています。マンション管理大手のレポートでも、給湯管・給水管・排水管の劣化が原因の事故が多数を占めています。
給湯管・給水管の耐用年数はおおむね25〜30年。つまり築30年前後のマンションは、配管トラブルが起きるかどうかの「分岐点」に差し掛かっているんです。冒頭の相談ケースが築30年だったのは、決して偶然じゃありません。
築20年を超えたマンションを買う場合、水漏れリスクは「いつか必ず向き合う問題」と思っておいたほうが現実的です。買うこと自体が悪いのではなく、「リスクを織り込んで買う」のと「知らずに買う」のでは結果が大きく変わるということです。
水漏れトラブルで一番大事なのが、「原因がどこにあるか」で責任が180度変わるという事実です。これを理解しないまま管理会社の言いなりになると、本来払わなくていいお金を払うことになります。
区分所有法が定める基本ルール
分譲マンションのルールは「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」で定められています。この法律と、各マンションの「管理規約」を組み合わせて、責任の所在が決まる仕組みです。
専有部分
区分所有者が単独で所有する部分。住戸の壁・床・天井の躯体内側と、その内部の設備（キッチン、浴室、トイレ、給排水管の枝管など）。
➜ 修繕費・損害賠償は所有者の負担
共用部分
区分所有者全員で共有する部分。廊下、階段、エレベーター、外壁、屋上、給排水の立て管（縦管）など。
➜ 修繕費・損害賠償は管理組合の負担
配管の責任分界点はどこ？
水漏れで一番揉めるのが配管の責任分界点。一般的なマンション標準管理規約では、こんな線引きになっています。
| 配管の種類 | 専有部分 | 共用部分 |
|---|---|---|
| 給水管 | メーターから蛇口まで | 立て管〜メーターまで |
| 排水管 | 立て管に接続する横引き管以降 | 立て管（縦管） |
| ガス管 | メーターから先 | 立て管〜メーターまで |
床下の枝管が「共用部」になる例外パターン
ここがポイントになります。床下の排水管は、原則「専有部」として扱われることが多いんですが、例外パターンがあります。
最高裁平成12年3月21日判決では、こう判断されました。「コンクリートスラブを貫通して階下の天井裏に配された排水管は、自分の部屋からは点検・修理できず、下の階から作業するほかない構造になっているため、共用部分に当たる」と。
床下の配管でも、「自分の部屋から修理できる」なら専有部、「下の階の天井裏からしか修理できない構造」なら共用部と判断される可能性があります。「床下＝専有部」と決めつけるのは間違い。原因箇所を特定するまで判断保留が正解です。
原因不明の場合は「共用部」と推定される
もう一つ、知っておくと得する条文があります。区分所有法第9条です。
この条文では、「建物の設置又は保存の瑕疵により他人に損害を生じたときは、その瑕疵は共用部分の設置又は保存にあるものと推定する」と定められています。
カンタンに言うと——調査しても原因が特定できない場合、法律はまず「管理組合の責任」と推定するということ。原因不明＝あなたの責任、ではないんです。これ、管理会社が教えてくれないこと多いので、覚えておいてください。
水漏れを発見したら、感情的に動かないこと。とにかく時系列で淡々と動く。これが鉄則です。冒頭の相談ケースで、私が実際に友人に送った手順をそのまま公開します。
まず最優先でやるのが、階下への被害有無の確認です。これが遅れると賠償額がどんどん膨らみます。「下の階で水漏れがないか確認させてほしい」と、管理会社経由でも自分でも、とにかく早く連絡を入れる。被害がなくても「現時点で被害なし」と記録しておくことが、後々の証拠として効いてきます。
管理会社経由でもいいので、配管調査ができる専門業者を呼ぶ。「専有部か共用部か」を確定させる調査です。床を一部切って水圧検査をしたり、内視鏡を入れたり。費用は数万〜十数万円かかりますが、ここをケチると後で取り返せません。なお、マンション総合保険の「水濡れ原因調査費用補償」が使える場合があるので、管理組合にも確認を。
火災保険に「水漏れ（水濡れ）補償」「破損・汚損補償」「個人賠償責任特約」が付いているかを確認します。原因が専有部なら自分の保険、共用部なら管理組合の保険でカバーできる可能性大。連絡が遅れると保険適用されないケースもあるので、原因調査と並行して同時進行で動くのが正解です。
友人に送ったLINEの実物
参考までに、私が当時友人に送ったメッセージをほぼそのまま貼ります。リアルな現場対応の参考になれば。
まず現状把握したいので調査から！専有部分で確定なら所有者が負担になる。
その場合の対応として火災保険が使える可能性あり。水漏れ保証、破損・汚損補償に入ってるなら保険会社に相談。補償の範囲内の可能性あり。
そして最も気になることは下階への水漏れ。これもすぐ確認すべき。もし発生してるようならこれも責任取らないといけないので、個人賠償責任保険か火災保険の特約か何かでついてないか確認してその範囲で保証受けるようにするのが良さそう。
やること
1. 下の階の人に連絡して水漏れがないか確認。ない場合もあり得るかもしれない旨報告。管理会社経由でも良い。
2. 原因箇所特定。調査する。これも管理会社経由でもよい。
3. 保険会社に電話
これだな
そして、これに対して友人から返ってきた反応がこちら。
めちゃくちゃ明確！すごい助かるわ！
火災保険に水漏れがあるかはわかんないらしいから、帰って確認してもらう！業者への連絡はさっきしてたみたいだから、下の階への連絡と保険会社への連絡、すぐにやらせるわ！
忙しいときにありがとう！！
この一連のやり取りで何が大事かというと、「やるべきことが整理できれば、人はパニックから抜け出せる」ってこと。逆に言うと、整理されてないと「もうダメだ…」って思考停止しちゃう。だから、この記事を保存しておいてほしいんです。
水漏れトラブルで救世主になるのが保険です。ただし、ここがややこしい。誰が加害者で誰が被害者か、原因が専有部か共用部か、によって使う保険が変わってきます。
水漏れで関係する保険は主に3つ
| 保険の種類 | 加入者 | 使える場面 |
|---|---|---|
| 火災保険 （水漏れ・水濡れ補償） |
区分所有者本人 | 給排水設備の事故や上階からの水漏れで、自分の部屋・家財に被害が出たとき |
| 個人賠償責任保険 （特約） |
区分所有者本人 | 自分が原因で下の階に被害を与えてしまったとき |
| 施設賠償責任保険 （マンション総合保険の特約） |
管理組合 | 共用部分が原因で区分所有者や第三者に被害を与えたとき |
パターン別｜あなたが使うべき保険はこれ
パターンA：自分の部屋の専有部配管が原因で、自分の部屋だけ被害
使う保険：自分の火災保険（水漏れ補償）
床や壁の張り替え費用、家財への被害が補償されます。ただし、給排水設備そのものの修理費は基本対象外。あくまで「水濡れによる損害」が対象です。
パターンB：自分の専有部が原因で、下の階に被害が及んだ
使う保険：自分の個人賠償責任保険（特約）
下の階の壁紙張り替え、家財買い替え、仮住まい費用など、相手への賠償をカバーできます。火災保険の特約として付いていることが多いので、加入時の証券をすぐ確認しましょう。
パターンC：共用部の配管が原因で、自分の部屋に被害
使う保険：管理組合の施設賠償責任保険＋自分の火災保険
管理組合の保険で賠償を受けつつ、家財の補償が「時価」で足りない場合は、自分の火災保険の水濡れ補償で「新価」との差額をカバーする、という二重活用ができます。
火災保険の水漏れ補償は、原則「不測かつ突発的な事故」が対象です。明らかに経年劣化による配管破損は補償対象外になるケースがあります。築古マンションを買う場合、ここは保険会社にしっかり確認しておくべきポイントです。
「個人賠償責任保険」は付帯漏れに要注意
マンション総合調査の結果でも触れましたが、最近は管理組合の保険料値上げを背景に、管理組合が一括加入していた個人賠償責任保険の特約を外すケースが増えています。
つまり、「うちのマンションは管理組合で個賠に入ってるから大丈夫」と思っていたら、知らない間に外されていた——というリスクがあるんです。火災保険、自動車保険、クレジットカード特約など、自分が加入している保険のどこかに個人賠償責任が付いているか、棚卸ししておきましょう。
水漏れトラブルで一番怖いのが、自分の部屋の修繕費じゃなくて下の階への賠償です。これ、数百万円〜場合によっては1,000万円超えになることもあるんですよ。
下の階への賠償項目はこれだけある
- 天井・壁紙の張り替え費用
- 床材の張り替え費用
- 家財（家具・家電・衣類・書籍など）の買い替えまたは修理費用
- 水濡れによる電気系統トラブルの修理費用
- 修理工事中の仮住まい費用（ホテル・ウィークリーマンション代）
- 引っ越し費用・荷物保管費用
- 営業損害（自宅で仕事をしている場合）
- 美術品・楽器・PC等の高額品の被害
とくに最近は、自宅で仕事をしている人が増えていますよね。下の階の住人がリモートワーカーで、PC・モニター・楽器・配信機材などを置いていたら、被害額は一気に跳ね上がります。
築古マンションで起きやすい「無限責任」のリスク
不動産業界では、分譲マンションの漏水事故を「無限責任」と呼ぶことがあります。なぜか。
戸建てなら、自宅の2階から1階に水漏れしても、被害は自分の家の中で完結します。でもマンションは違う。階下の住戸→さらに下の階→共用部と被害が連鎖していく可能性がある。築古マンションになるほど、この連鎖が止まらなくなるリスクが上がります。
水漏れによる物理的損傷、内装の美観毀損、修理期間中の利便性損失、共用設備への損傷、居住者間トラブルへの発展、資産価値の低下——これらすべてが賠償対象になり得ます。「ちょっとした水漏れ」が「一生分の蓄え」を吹き飛ばす、これがマンション漏水のリアルです。
だから保険は「ケチっちゃダメ」な領域
火災保険って、新築時に不動産会社に言われるがまま入って、その後あまり見直さない人が多いんですよね。でも、水漏れ補償・個人賠償責任特約・破損汚損補償・水濡れ原因調査費用あたりが付いているかは、定期的に確認したほうがいい項目です。
年間の保険料が数千〜1万円増えるかもしれない。でも、もし水漏れで500万円の賠償が発生したときに保険でカバーできるなら、その差額は問題にならない。「保険料を最小化する」じゃなくて「最悪のシナリオで生活が崩壊しない設計にする」のが、賢い保険の入り方です。
ここまで読んで「中古マンション、買うの怖くなってきた」と思った方もいるかもしれません。でも、リスクは「知って対策する」ことで大きく減らせるんです。私が中古マンションを買うとしたら、絶対チェックする7項目をシェアします。
- 管理規約で「専有部・共用部の範囲」が明記されているか確認する。曖昧な規約だと、いざというとき揉めます。
- 過去の修繕履歴を確認する。給排水管の更新工事をやっているか？ 大規模修繕を計画通り実施しているか？ 重要事項調査報告書を取り寄せましょう。
- 修繕積立金が国交省の目安水準を満たしているか確認する。築年数に対して積立金が少ないマンションは、いざという時に一時金徴収のリスクが高い。
- 管理組合がマンション総合保険・施設賠償責任保険に加入しているかを確認する。共用部由来の事故で泣き寝入りしないために必須。
- 過去に水漏れ・雨漏り事故があったかを売主・管理会社にヒアリングする。重要事項説明書に記載があれば必ず内容を確認。
- 給湯管・給水管の素材と築年数を確認する。鉄管なら劣化が早い、樹脂管なら比較的長持ち。築20年超で配管未更新なら要注意。
- ホームインスペクション（住宅診断）を独立した第三者機関に依頼する。仲介業者の紹介ではなく、独立した検査機関を選ぶこと。費用は5〜10万円ですが、数百万円のリスク回避につながります。
特に重要なのは「修繕積立金」と「管理規約」
中古マンション購入で大半の人が見逃してるのが、「これから払う管理費・修繕積立金は安いのに、いざ大規模修繕の時に一時金徴収される」パターン。築古マンションで配管更新工事をしていない物件は、5〜10年以内に1戸あたり数十万〜100万円超の一時金が発生するリスクがあります。
管理規約も重要なポイントです。「給排水管の更新工事は管理組合が実施する」と明記してあるマンションと、「専有部の配管は各所有者が更新」となっているマンションでは、長期コストが大きく変わってきます。
物件価格の安さに目を奪われない。「価格＋修繕積立金＋将来の一時金リスク＋保険料」のトータルコストで判断する。これが、自宅購入で失敗しないための最重要ルールです。
長くなったので、もう一度大事なポイントをぎゅっとまとめます。
- マンションの水漏れ事故は5棟に1棟で発生している（国交省データ）。決して他人事じゃない。
- 「専有部の水漏れは自己対応です」と管理会社に言われても、原因調査前は鵜呑みにしない。床下の枝管が共用部と判断された判例もある。
- 水漏れ発見から24時間以内にやることは3つ。①階下の被害確認 ②原因調査 ③保険会社へ連絡。
- 使える保険は火災保険（水漏れ補償）・個人賠償責任保険・施設賠償責任保険の3種類。原因と被害先で使い分ける。
- 下の階への賠償は数百万円超になることもあるので、個人賠償責任特約の付帯は必須。
- 中古マンション購入時は管理規約・修繕履歴・修繕積立金・保険加入状況を必ず確認。ホームインスペクションは独立第三者機関で。
水漏れトラブルは、起きてから慌てる人がほとんどです。でも、この記事を最後まで読んでくれたあなたは、もう「起きる前から知っている人」になりました。それだけで、対応スピードも損失の大きさも変わってきます。
そして一番大事なメッセージは、「水漏れリスクは買う前に半分決まる」ということ。築古マンションの安さに飛びつく前に、管理規約と修繕履歴をチェックする。それだけで、将来の数百万円を守ることができます。
「不動産は気軽に買うものじゃない」と知ってほしい話
今回お伝えした水漏れトラブルって、実は「自宅購入は不動産投資と同じゲーム」だと知っていれば、買う前から大半は回避できる話なんです。
築年数、配管の種類、管理規約、修繕積立金、保険の付帯状況——投資家が物件を買うときに必ずチェックする項目を、自宅購入では「営業マンが言わないから」と素通りしてしまう人がほとんど。でも、自宅購入も数千万円を投じる立派な投資です。知識なしで買って高値づかみすると、その後どんな節約をしても取り返せません。
私自身、20年以上前にこの「ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール」を受講したことが、その後の不動産取引13件（自宅購入2件含む）で一度も失敗しなかった土台になっています。スクールで学んだのは「儲ける方法」じゃなく、「損しないための物件の見方」でした。
受講料は安くないですが、不動産で1回失敗したときの数百万〜数千万の損失と比べれば、はるかに小さい投資です。まずは無料体験を受けてみてください。無理な勧誘は一切なし。話を聞くだけでOKです。不動産は気軽に買うものではないですが、この体験受講は気軽に受けてみてください。
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宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）保有。今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代や不動産投資の失敗も含めたリアルな体験と、日々データと格闘するエンジニア目線の両方から「不動産ゼロからナビ」を運営。4人家族、地方在住。「難しそう」を「なんとかなる」に変える情報を発信中。
