「南千住の住みやすさを徹底解説——泪橋の南北問題と、絶対に後悔しない物件選びのコツ」

南千住ってどんな街？ まず「3路線使える立地」が強い

南千住はぶっちゃけ、交通利便性だけ見ると都内でもかなり優秀なエリアです。

使える路線は3本。JR常磐快速線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス（TX）。上野まで常磐快速なら2分、秋葉原・日本橋・銀座方面は日比谷線で乗り換えなし、TXなら新御徒町・秋葉原まで直通です。

にもかかわらず、同じ荒川区の西日暮里や北千住と比べると家賃・購入価格が抑えられていることが多く、「コスパがいい穴場」として注目されてきました。

ちなみに南千住駅の歴史は古く、JR常磐線の前身にあたる日本鉄道が1896年（明治29年）に開設したのが始まりです。もともとは貨物の一大拠点でもあり、駅東側には広大なJR貨物・隅田川駅の敷地がありました。その後、鉄道網の整備とともに旅客駅としての機能が充実し、2005年のつくばエクスプレス開業で一気に利便性が高まりました。

「何もなかった街」が、こんなに変わった——地元民だから知っている話

ここから少し、私の話をさせてください。

私は2003年から南千住にある都立航空工業高等専門学校（現・産業技術高等専門学校）に通い始め、2008年には実家も汐入エリアに移ってきました。10年以上この街に関わってきた人間として、今の南千住を見ると毎回「うそだろ」ってなります。

2003年当時の南千住駅周辺、正直に言うと——何もなかったんです。

マクドナルドはない。駅のスーパー三徳もない。高専への通学路なんて本当に何もなくて、あるのはマンションの一階にちょこんと埋め込まれたam/pmというコンビニだけ。それが頼みの綱でした。

今あるLaLaテラスの場所は、当時フェンスがずらっと立ち並ぶ広大な砂利の更地でした。フェンス越しに向こう側が見えて、「あそこは一体何になるんだろう」と毎日思いながら通学していた。ホームセンターの方も、元はJR貨物の敷地でフェンスに仕切られた別世界で、今より「こちら側」は明らかに狭かった。

実家のある汐入エリアに至っては、もっとすごい。一面砂利の更地。川沿いのエリアは「リバーサイド」なんて言葉とはかけ離れた、鉄格子のようなフェンスで完全に立入禁止になっていた。今は汐入公園になっている場所には、小さな公園があって、よく友達とフットサルをしていました。その公園、今はもうなくて汐入公園の一部に飲み込まれてしまったんですけどね。

当時の私には「この街、大丈夫かな」って思う部分すらあった。それが今や、BBQができるリバーサイド公園、タワーマンション群、LaLaテラスに大型ホームセンター。「あのフェンスの向こうがこうなるなんて」という驚きは、10年以上この街を見てきた自分にしか、たぶんわからない感覚だと思います。

ただし——ここが本題です。この「南千住」という括りの中に、住んでいい場所と、住むべきでない場所がごちゃまぜになっているんです。

南千住は「2つの街」が同居している——泪橋の南北問題

南千住で物件を探すとき、一番最初に覚えてほしいことがあります。それは「泪橋（なみだばし）交差点を境に、北と南で世界が違う」ということです。

泪橋は、荒川区と台東区の境目にある交差点です（明治通りと吉野通りが交わる場所）。北側が荒川区・南千住。南側が台東区・清川や日本堤といったエリアになります。

南千住駅から泪橋まで、歩いて300メートルほどしかありません。駅から徒歩5分以内でも、この境界線より南側の物件には注意が必要です。

私が学生時代から10年以上この街に関わってきた経験から言うと、南千住駅から吉野通りを南に歩き、泪橋交差点を越えた瞬間に空気が変わります。男性の私でも「昼間でも一人では避けたい」と感じる場所です。女性や子ども連れなら、なおさらです。

知らないと損する南千住の深すぎる歴史——コツ通りの「コツ」は本当に骨の話だった

南千住には、ただの「古い下町」では済まない、日本史レベルの濃い歴史が堆積しています。不動産的な話の前に、この街の地盤の話（文字通りの意味で）を知っておいてほしいんです。

南千住駅を出るとすぐ、「コツ通り商店街」という名前の商店街があります。このコツという名前の由来、知っていましたか？

これ、昔の話だけじゃないんです。

都市開発が行われるたびに、本当に人骨が出てくるのが南千住という街です。記録に残っているだけでもこれだけあります。

この出来事は「噂」ではなく、荒川区教育委員会が公式に発表している歴史的事実です。現在、小塚原刑場跡は荒川区の文化財として登録されており、延命寺（南千住2丁目）には「首切地蔵」が安置されています。南千住駅から徒歩2〜3分で行けます。

ただ、これは街の「呪い」とか怖い話として伝えたいわけじゃなくて、それだけ長い歴史と変遷を持つ土地だということです。江戸時代から人が集まり、悲劇も、偉業も（解体新書がそうですよね）生まれた場所。それが今、再開発されてタワーマンションになっているという、なんとも東京らしい重層性がある街なんです。

地面の下に眠る20万人の記憶——小塚原刑場と骨が出る街の話

小塚原刑場跡は、今でも行って見ることができます。南千住駅西口から徒歩2〜3分の延命寺と小塚原回向院です。

あしたのジョーの舞台・泪橋——漫画と現実がここで交差する

泪橋といえば、知っている人は知っている、漫画「あしたのジョー」（原作：高森朝雄〈梶原一騎〉、作画：ちばてつや、1968〜73年）の重要な舞台です。

主人公・矢吹丈が「泪橋を逆に渡ってみせる」という名セリフを残したことで有名になりました。物語の中で泪橋はドヤ街の出入り口として描かれており、現実の地名とリンクしています。

現在、泪橋という橋は実在しません。かつては「思川（おもいがわ）」という川に架かっていましたが、川は暗渠化されて埋められ、今は交差点の名前としてだけ残っています。それでも地元では「泪橋」という呼び名が生きており、近くの「いろは会商店街」では今でも「あしたのジョーの街」として街おこしのイベントが開催されています。

なぜ「泪橋」という名前がついたか、ご存知ですか？江戸時代、小塚原刑場に向かう罪人がこの橋を渡る際、見送りに来た家族と最後の別れをしたから——というのが由来です。罪人も家族も涙を流した橋。そしてその刑場があった場所が、今の南千住なんです。

歴史の重みをそのままに、この街は今日も人が住み、働き、子どもたちが通学しています。

山谷ドヤ街の今——変貌しつつある「別世界」の現在地

泪橋から南に入った台東区清川・日本堤エリア。これが俗に「山谷（さんや）」と呼ばれてきた場所です。

「山谷」という地名は1966年（昭和41年）に住居表示の変更で消滅しました。現在は台東区清川・日本堤・東浅草、荒川区南千住の一部にまたがるエリアの通称として使われています。

戦後の高度経済成長期、ここには日雇い労働者向けの簡易宿泊所（ドヤ）が急増。東京五輪の建設需要が沸き立った1960年代前半には、220軒以上の宿に約1万5千人の労働者が集まっていました。大阪・西成（あいりん地区）、横浜・寿町とともに「日本三大ドヤ街」と呼ばれた場所です。

現在はどうなっているか。変わったところと変わっていないところがあります。

変わりつつはあるけれど、一歩路地に入ると現実がある。それが今の山谷地区です。観光や散歩なら面白い場所ではあります。でもファミリーで住む場所ではないというのが、地元を知っている私の正直な感想です。

特に子どものいる家庭。「駅から近くて家賃安い！」と思って飛びついた物件が、吉野通り（都道464号）沿いの清川だったりすると、毎朝通学路に路上の人を見ながら歩かせることになります。それが子どもにとって良い環境かどうか、考えてみてください。

急上昇する不動産価格——再開発エリアの今

南千住はここ10〜15年で劇的に変わった街でもあります。特に駅東側の汐入地区は、1987年から進められてきた大規模再開発の成果が目に見える形になっています。

南千住駅東側には20〜30階建て規模の超高層マンション（ロイヤルパークスタワー南千住、リバーハープタワー南千住など）が建設され、LaLaテラス南千住のような複合商業施設も整備されました。隅田川沿いには約13ヘクタールの汐入公園もあります。

直近では「グレーシアタワー南千住」が2026年1月に竣工予定で、2024年8月時点での販売価格は2LDK〜3LDK（55〜68㎡）で5,870万円〜8,340万円。

かつて「荒川区の穴場」だった南千住が、今や5,000万〜8,000万円台のタワーマンションが売り出されるエリアになっています。既存の3LDKの新築マンション価格相場は5,000〜6,500万円程度。「安い」のはもう昔の話になりつつあります。

もし「都内より割安な持ち家を探している」という目的なら、南千住よりも千葉・埼玉・神奈川への移住を検討するほうが、広さ・コスパ両面で現実的な選択になります。このブログのメインテーマである「千葉移住」も、そういう文脈で生まれています。

結局、南千住のどこに住めばいいの？エリア別まとめ

ここまで読んでいただいた内容を、シンプルにまとめます。

物件を探すとき、SUUMOやHOME’Sで「南千住駅 徒歩10分以内」と検索すると、荒川区と台東区の物件が混在して出てきます。住所欄の「荒川区」「台東区」を必ず確認するのが鉄則です。

また、住所を確認した上で、必ず現地に行って歩いてみてください。内見しなくていいので、周辺を歩くだけでいい。昼間でも15分歩けば、その物件がどんな環境にあるか分かります。

内見前に必ず確認！南千住物件チェックリスト

まとめ——南千住は「住所を確認すれば怖くない街」

南千住を一言で言うと、「知らないと痛い目を見るが、ちゃんと選べばコスパのいい便利な街」だと思います。

3路線使えて上野2分という立地は、都内でも相当優秀です。再開発エリアの汐入地区は、子育て環境も整いつつあります。歴史の深さも、この街の魅力のひとつ——小塚原刑場跡や泪橋の話は、知っておいて損はないどころか、散歩のたびに発見がある面白さがあります。

ただ、泪橋の南側に足を踏み入れると、そこは別の世界です。家賃の安さに惹かれて台東区清川・日本堤の物件を選んでしまうと、毎日の生活環境が想定と全然違う——ということが起きます。

物件を探すとき、チェックポイントはシンプルです。

①住所が荒川区か確認する。②泪橋より北側か確認する。③現地を歩いてみる。

この3つだけで、南千住の「トラップ」の大半は回避できます。引っ越しを検討している方の参考になれば幸いです。