東京のマンションが高すぎる理由と、千葉が合理的な選択になっている構造をデータで解説

「東京、もう無理かも…」そう感じている30代の共働き夫婦、めちゃくちゃ多いと思います。

家賃は上がる一方なのに、都内でマンションを買おうとしたら平均1億3,000万円超（東京23区・新築、2025年上半期）。「じゃあ神奈川か埼玉か千葉に…」と思っても、どのエリアが本当に住みやすいのか、全くわからない。

この記事では、そんな悩みに対して「なぜ今、千葉が選ばれやすい構造になっているのか」をデータで解説します。

感覚論じゃなく、国交省・総務省・不動産経済研究所などの一次データを横断して分析しました。私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代のリアルな現場経験と、日々データと向き合うエンジニア目線、その両方からこの記事を書きました。

この記事を読めば、「千葉がなんとなく良さそう」じゃなく、「千葉が合理的な選択である構造的な理由」がわかります。移住先を検討するときの判断軸が一気にクリアになるはずです。

そもそも、なぜ東京のマンション価格は上がり続けているの？

千葉の話をする前に、まず「なぜ東京から出た方が合理的なのか」の構造を押さえましょう。

よく「投資マネーが…」「海外マネーが…」と言われますが、より根本的な要因は3つです。

①世帯数が人口の2倍以上のスピードで増えている

総務省の住民基本台帳によると、東京都の人口は2000年〜2025年の25年間で約19.2%増えました。一方で世帯数はなんと42.2%増。人口の2倍以上のスピードで世帯数が増えているんです。

なぜかというと、1世帯あたりの人数（世帯人員）が2000年の2.18人から2025年には1.82人へと縮小しているから。単身世帯やDINKSが増えれば、同じ人口でも必要な住宅の戸数は増えます。住宅市場は「人口」より「世帯数」の動きで見るべき、と言われるのはこのためです。

東京23区に絞ると、この傾向はさらに顕著で、25年間の世帯数増加率は45.5%に達しています。

②新築マンションの供給が圧倒的に少ない

不動産経済研究所のデータによると、2025年の東京23区の新築分譲マンション供給戸数は約8,064戸でした。2020〜2025年の5年間合計でも約5.2万戸にとどまります。

一方、同期間に東京23区の世帯数は約29.1万世帯増加しています。単純計算で、世帯増加数29.1万に対して新築マンション供給は約17.9%——つまり、新築マンションだけで住宅需要を満たすのは到底不可能な状況です。

③価格は実際にものすごく上がっている

その結果、東京23区の新築分譲マンション平均価格は2021年の8,293万円から2025年には1億3,613万円へと、わずか4年間で64.2%上昇しました（不動産経済研究所）。

2025年上半期には中央値でついに1億1,010万円を超え、供給された物件の過半数が「億ション」という状況に。東京23区内で購入を断念した人が周辺エリアに流れるのは、もはや合理的な判断です。

「なぜ高いのか」ではなく、「なぜ構造的に高くなりやすいのか」——世帯数の増加、供給の制約、そしてコストの上昇が重なった結果として、今の東京の住宅価格があるわけです。そしてこの構造が変わらない限り、東京の高さは続く可能性が高い。

「千葉への転入、前年比＋60%増」——数字が示す選ばれやすい構造

こういう状況の中で、実際に千葉への移住はどう動いているのでしょうか。データを見ると、かなり興味深いことが起きています。

千葉への転入超過が急拡大している

総務省の2024年住民基本台帳人口移動報告によると、千葉県の転入超過数は7,859人。前年比でなんと約60%増の拡大を見せています。

比較すると、神奈川県は前年比3.6%減、埼玉県は12.0%減。東京圏3県の中で千葉だけが転入超過を大きく伸ばしているんです。

さらに、千葉市単体では転入超過数が前年比3,311人拡大しており、東京都特別区部に次ぐ全国2位の拡大幅を記録しています。

なぜ今、千葉なのか？

この動きの背景にあるのは、東京のマンション価格が上がりすぎて「23区内の物件に手が届かない層」が周辺エリアを探すようになったことです。リクルートの調査によれば、2024年に東京23区在住者が23区内で物件購入した割合は59.1%まで低下しており、残りの約4割は他エリアへ流れています。つまり、「仕方なく移住」ではなく、「合理的な判断として千葉を選ぶ」流れが構造的に起きているんです。

数字で見ると一目瞭然、東京と東京通勤圏の千葉エリアの価格差は「半分以下」

では実際にどれくらい価格差があるのか。データで確認しましょう。

新築マンションの価格差は2.3倍

不動産経済研究所の2025年上半期データによると、エリア別の新築分譲マンション平均価格はこうなっています。

東京通勤圏の千葉エリアの平均は5,738万円。東京23区の1億3,064万円と比べると約2.3分の1の水準です。㎡単価で見ても、東京23区の201.5万円に対して千葉エリアは80.2万円と、半分以下になっています。

そしてここが重要なポイントなんですが、千葉の価格上昇率は6.2%と、神奈川（22.6%）や埼玉（25.1%）と比べて圧倒的に低い。つまり、他の周辺3県が急速に値上がりしている中で、千葉だけが「まだ手が届く価格帯」を維持しているんです。

不動産経済研究所の調査部門長も「千葉の平均価格は依然として東京23区の半分程度」とコメントしており、このギャップが今後も千葉への需要を下支えする構造的な要因になっていると言えます。

「世帯年収800万円台・80〜90㎡希望」で試算すると、こんなに違う

都内勤務の共働き夫婦（世帯年収約830万円）が80〜90㎡の住まいを求めた場合のイメージを試算してみましょう。

一般的な住宅ローンの返済余力の目安は年収の7〜8倍程度とされます。千葉であれば、年収倍率だけで見ても検討範囲に入ってきます。さらに、現在都内で賃貸に住んでいる方であれば引っ越し費用のみで動けますし、もし都内に持ち家マンションをお持ちの場合は、近年の価格上昇による売却益（状況によっては数百万〜1,000万円以上の手残りも）を頭金に充てられる可能性もあります。自分の状況に合わせてシミュレーションしてみましょう。

子育てしやすい街ランキング、実は千葉が全国トップクラスなんです

価格だけじゃなく、「子育て環境はどうなの？」というのが、未就学児を持つ30代夫婦の最大の関心事ですよね。これも数字で確認してみましょう。

全国子育てランキング1位・2位がどちらも千葉県

「新・公民連携最前線（日経BP）」が全国366市区を対象に実施した「自治体子育てランキング2024」で、1位が千葉県印西市、2位が千葉県流山市という結果になっています。

日経xwomanとの共同調査「共働き子育てしやすい街ランキング2024（総合）」でも、千葉県松戸市が3位（神戸市・宇都宮市と並んで）にランクイン。松戸市は2025年4月に「10年連続待機児童ゼロ（国基準）」を達成しており、市内全23駅の駅前・駅ナカに保育施設を設置するというめちゃくちゃ充実した体制を整えています。

待機児童の実態——千葉県全体でも急速に改善中

千葉県全体の保育所等利用待機児童数を見ると、2024年4月1日現在で83人（前年同期比57人減）。待機児童が発生している自治体は11市町から9市へと減少しており、県全体として着実に保育環境が整備されています（出典：千葉県健康福祉部子育て支援課）。

さらに千葉県の教育・保育の供給量は、2024年度の需要見込みを約1.2倍上回る供給定員を確保しており、供給が需要を上回る状態が2019年から継続しています。東京23区で「保育所の定員割れ」が課題になっているのと対照的な状況です。

注目エリアの子育て支援を具体的にチェック

子育て環境については、千葉県の自治体が競い合うように充実させており、「東京より子育てしやすい」という状況が、データとして明確に出ています。

通勤できるの？路線別・所要時間データを正直に整理してみた

「千葉に住むのは分かった。でも通勤どうなの？」——これは絶対に気になりますよね。正直に整理します。

主要路線の東京駅まで所要時間（快速・特急使用時）

「通勤時間が長い」は本当か？——比較視点で考える

正直に言います。千葉から都心への通勤時間は、東京23区内通勤と比べれば長くなります。市川・船橋クラスでも快速で17〜25分程度ですが、柏や千葉市になると30〜50分の乗車時間が現実的な水準です。

ただし、ここで重要な視点があります。

東京23区に住んでいても、通勤時間が長い人はたくさんいるという点。国交省の調査では、首都圏の平均通勤時間は片道約48分。千葉のベッドタウンエリアから都心まで30〜40分なら、23区内の端から端への通勤と大差ありません。

また、千葉発の路線には始発設定が多いというメリットがあります。JR総武線（千葉・津田沼・幕張・西船橋）、常磐線（松戸・柏・我孫子）、京葉線（蘇我・海浜幕張・南船橋）など、始発駅が充実しているエリアなら座って通勤できます。1億3,000万円払って都心マンションを買っても、朝のラッシュで立ちっぱなしになるより、千葉から座って通勤する方が生活の質は高い、という判断もあり得ます。

テレワーク前提なら、もっと遠くもアリ

コロナ以降、週2〜3回のテレワークが定着している職場も多くなっています。週3日在宅なら、実質的な通勤時間の負担はかなり軽減されます。テレワーク前提で考えるなら、松戸・柏・我孫子などの「少し遠いけど広くて安いエリア」も選択肢になってきます。

移住支援金・補助金、実は最大100万円もらえる制度があります

知らないと損する制度があります。千葉県では、東京23区から移住する人を対象にした支援金制度が整備されています。

移住支援金（最大100万円）

千葉県が実施する「UIJターンによる起業・就業者等創出事業」では、東京23区在住者または東京23区への通勤者が千葉県内の対象市町村に移住・就業した場合、以下の移住支援金が支給されます。

対象地域は主に房総半島方面の市町になりますが、都心通勤よりもテレワーク主体の働き方をしている人にとっては、費用負担を大きく減らせる可能性があります。

各自治体の独自支援も活用できる

移住支援金以外にも、自治体ごとに独自の補助制度があります。例えば旭市では「最大150万円の住宅取得奨励金」、君津市には「住まいるきみつ移住者助成金」、千葉市には「結婚新生活支援事業（最大30万円）」など。

千葉県の公式移住ポータルサイト「ちばらしい暮らし（life-style.chiba.jp）」では、市町村ごとの支援制度を一覧で検索できるので、移住先を具体的に検討する際はここで確認してみましょう。

ただし重要な注意点：補助金には年度ごとの予算枠があり、上限に達した時点で受付終了になります。移住が具体化してきたら、早めに対象市町に問い合わせることを強くおすすめします。

千葉移住で失敗しないために、知っておくべきこと

良いことばかり書くのはフェアじゃないので、デメリット・注意点も正直に伝えます。

チェックリスト：移住前に確認すべきこと

「千葉移住で失敗した」という声から学ぶ

ネットでよく見る「千葉移住の失敗談」を整理すると、多くは「思っていたより不便だった」「通勤が思ったより長かった」「車生活が想定外にコスト高だった」という内容に集約されます。これらはいずれも、移住前に現地確認と数字のシミュレーションをすれば防げます。

逆に「千葉に来て良かった」という声で多いのは、「子どもを公園で自由に遊ばせられる」「保育所がすんなり入れた」「住まいが広くなってストレスが減った」というもの。

メリット・デメリットを正直に知った上で、自分たちのライフスタイルに合うかを判断するのが一番大事です。

まとめ——千葉は「なんとなく安そう」じゃなく、構造的に選ばれやすい場所

ここまで見てきたデータを整理するとこうなります。

「千葉が安い」は単なる感覚論ではなく、需要・価格・子育て環境・通勤性の4つのレイヤーで構造的に選ばれやすい状態になっていることが、データから見えてきます。

もちろん、千葉の全エリアが万人向けというわけではありません。通勤路線、生活環境、自家用車の必要性など、エリアによって大きく異なります。

ただ、「東京が無理なら神奈川か埼玉か千葉」という漠然とした選択肢の中で、データで見ると千葉が一歩抜けた合理性を持っていることは確かです。まずはこの記事をベースに、具体的なエリアを絞り込んでみてください。

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⚠️ 免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の不動産取引・住宅購入・移住に関する法的・財務的アドバイスではありません。物件の購入や移住の意思決定にあたっては、最新の物件情報・自治体制度を必ずご自身で確認のうえ、必要に応じて不動産会社・ファイナンシャルプランナー・各自治体の窓口にご相談ください。各種補助金・支援制度は年度・予算状況により変更される場合があります。