家賃値上げは断れる？断れない？正当な理由3つと裁判例をわかりやすく解説

「大家さんから家賃値上げの通知が届いた。でも、こんな簡単に断っていいの？」

東京23区のファミリー向け賃貸の家賃は、2023年3月〜2024年3月のたった1年間で約3.2万円も上昇しました（LIFULL HOME’Sマーケットレポート 2024年1〜3月）。しかも大手不動産管理会社は、今後も順次値上げを借主に伝えていく方針を示しています。「うちにもいつか来るかも」と不安に思っている方は多いと思います。

結論から言います。家賃の値上げは、正当な理由があれば法律上認められます。でも根拠がなければ断れます。そしてその判断を間違えると、あとからまとめてお金を請求されるリスクがあります。

私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代のリアルな現場経験と、日々データと向き合うエンジニア目線、その両方からこの記事を書きました。

この記事を読むと、「値上げを断れるケース・断れないケース」が法的にスッキリ整理できます。そして、万が一値上げ通知が届いたときに、冷静に・正しく対処できるようになります。

不安が確信に変わると、行動できるようになりますよ。

家賃値上げをめぐって、実際に裁判になった3つのリアルな話

「家賃値上げって、裁判になることもあるの？」と思いますよね。あります。しかも、判決の内容を知っておくと「なるほど、これは断れる」「これは難しそうだ」という判断の目安になります。3つ紹介します。

【判例①】「公社だから借地借家法は関係ない」は通らなかった（最高裁 令和6年6月24日）

これは2024年、まさに今の時代の話です。

神奈川県住宅供給公社（公的な住宅機関）が入居者の合意なしに、14年間で月2〜3万円の家賃を引き上げていました。入居者8人が「それはおかしい」と2020年に裁判を起こしました。

一審（横浜地裁）でも二審（東京高裁）でも入居者側は負けていたんですが、最高裁が「公社の物件であっても、借地借家法（※）は適用される」という初めての判断を下しました。つまり「公的機関だから特別扱い」という理屈は通らなかったのです。

※借地借家法（しゃくちしゃっかほう）とは、土地や建物を借りる人（借主）を守るための法律です。「家賃はいきなり一方的に上げられない」「正当な理由がなければ追い出せない」など、借りる側の権利をしっかり保護しています。

この裁判はその後、差し戻し審（東京高裁）で「黙示の合意があった」として入居者側が再び負ける形になりましたが、住民側は上告しており、2025年3月現在も争いは続いています。

この判例で大事なポイントは「公社物件も含め、借地借家法によって借主の権利は守られる」という原則が最高裁で確認されたことです。民間・公社を問わず、大家が一方的に家賃を決めることには限界がある、ということです。

【判例②】「生活が苦しいから払えない」は法的な断り理由にはならない（最高裁 昭和36年2月24日）

「え、昭和36年って60年以上前の判例じゃないですか。今でも通用するの？」

そう思いますよね。私も最初はそう思いました。でも、これが今も現役の考え方なんです。理由を説明します。

この裁判は、大家が家賃の値上げを請求したところ、借主が「生活が苦しくなるから払えない」と拒否したケースです。最高裁は、「固定資産税の増加・土地建物の価格上昇・経済事情の変動などの正当な理由があれば、借主の生活事情とは関係なく、家賃増額の効果は発生する」という判断を下しました。

なぜ今も有効なのか？ それは、この考え方がその後に制定された現行の借地借家法（1992年施行）にそのまま引き継がれているからです。全日本不動産協会や弁護士事務所など、不動産の法律の専門家が今でも実務でこの考え方を根拠として使っています。

つまり「昭和36年の判例」というのは、その後も変わっていないルールを初めて最高裁が明確にした歴史的な判断というわけです。

これが意味することはシンプルです。「お金が苦しい」「払えない」という事情は、法律的には値上げを断る理由にはなりません。感情的に辛いのは当然ですが、交渉の現場では「感情論」ではなく「根拠があるかどうか」の勝負になります。

【判例③】拒否して裁判で負けると、あとから「不足分＋年10%の利息」が来る（借地借家法32条2項の実務）

これは特定の1件の判決というよりも、借地借家法に明文化されており、実務上よく起きているパターンです。ある意味、一番読者の皆さんに知っておいてほしい話です。

家賃値上げを「断って様子を見よう」と思って従来の家賃を払い続け、裁判に発展したとします。裁判中は従来の家賃を払い続けていても問題ありません（法律上、それは認められています）。

でも、裁判で「値上げには正当な理由があった」と判決が出ると、値上げが請求された日に遡って不足分が計算され、しかもそれに年10%の利息が上乗せされて一括請求されます。

具体的に数字で見てみましょう。

「じゃあ、値上げ通知が来たら黙って従うしかないの？」というとそうではありません。大事なのは「正当な理由があるかどうか」を冷静に判断することです。次のセクションで、その「正当な理由」を詳しく解説します。

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そもそも家賃って、なぜ値上げできるの？

日本では、家賃は大家と借主が話し合って決めるのが基本です。つまり、大家が「上げたい」と言っても、借主が合意しなければ一方的に上げることはできません。

ただし例外があります。「借地借家法32条」に定められた一定の条件を満たす場合、大家は「賃料増額請求」という手続きで値上げを求めることができます。そしてこの場合、借主が合意しなくても、裁判を経て増額が認められることがあります。

ポイントは、「値上げを求める権利はある。でも、正当な理由がなければ認められない」ということです。ここをしっかり押さえておきましょう。

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値上げが認められる正当な理由は3つだけ

借地借家法32条で定められている、家賃値上げの正当な理由は次の3つです。これ以外の理由では、法律上値上げを強制することはできません。

この3つは「こういう場合が例として考えられますよ」という書き方を法律がしていて、最終的には様々な事情を総合的に見て判断されます。ただ実務上は、この3つが主な根拠として使われることがほとんどです。

「正当な理由があるかどうか」はどうやって確かめる？

値上げ通知が届いたら、まず大家や管理会社に「なぜ値上げが必要なのか、根拠となる資料を見せてほしい」と伝えましょう。正当な理由があるなら、大家側には説明できるはずです。

「なんとなく上げたいから」という感情論での値上げは、法的には認められません。逆に言えば、根拠がなければ毅然と交渉できます。

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「正当な理由があっても」注意したい落とし穴

「正当な理由があるから断れる！」と思ったとき、もう一つだけ知っておいてほしいことがあります。

「不増額特約」がある場合は別の話

賃貸契約書に「○年間は家賃を値上げしません」という特約（不増額特約といいます）が書いてある場合は、その期間中は値上げを断ることができます。これは法律でも認められています。

ただし、定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）の場合はルールが少し変わります。定期借家契約とは、最初から「○年間だけの契約」と期限が決まっている賃貸のことです。この場合、契約書の内容によっては増減額請求権が制限されることがあります。自分の契約書をもう一度確認してみてください。

値上げを拒否するときも、家賃の支払いは止めてはいけない

これ、とても大事なポイントです。

値上げを認めない場合でも、「じゃあ家賃払いたくない」は絶対にNGです。現在の家賃（値上げ前の金額）は必ず払い続けなければなりません。もし払わないと、それは家賃滞納になり、最悪の場合「部屋を出て行ってください」という話になります。

繰り返しになりますが、値上げを断ることと、家賃を払わないことはまったく別の話です。

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値上げ通知が届いたら、まず何をする？

「通知が届いた。でも慌てないでいいんだね」というのが、この記事を読んだ後の正しい状態です。まとめると、対応の流れはこうです。

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まとめ：「なんとなく断れる」は危険。正しく判断して正しく動こう

改めて、この記事のポイントを整理します。

「なんとなく断れるはず」という根拠のない楽観は、のちに高くつく可能性があります。一方で「言われたまま受け入れるしかない」も間違いです。法律は、借主の権利もちゃんと守っています。

正しく知って、正しく判断する。それがいちばんの護身術です。

もし「家賃値上げをきっかけに、そろそろ住み替えを考えたいな」という方がいれば、千葉への移住という選択肢もあります。東京23区の家賃と比べると、千葉は同じ広さでも家賃がぐっと抑えられるエリアが多く、都内への通勤圏内の物件も豊富です。

千葉移住について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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📎 参考・出典

• LIFULL HOME’S｜マーケットレポート 2024年1〜3月まとめ版（東京23区ファミリー向き賃料）
• 旭化成ホームズ 土地活用の知恵袋｜2025年春の家賃動向レポート
• 公益社団法人 全日本不動産協会｜生活困難を理由とする賃料増額の拒絶（最判昭和36年2月24日）
• 国土交通省｜不動産市場・借地借家法関連情報

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