金利1%上がると3,000万円ローンは総額600万円増？　借りる前に絶対知っておきたい住宅ローンのリアル

住宅ローン、みんなどのくらい借りてるの？

「みんながどのくらい借りているか」を最初に知っておくと、自分の状況がどのポジションにあるのか見えてきます。

国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、住宅ローンの平均借入額は住宅の種類によって異なりますが、分譲戸建て住宅で約2,834万円、新築の土地付き注文住宅では約3,772万円というデータが出ています。

出典：国土交通省「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」をもとに作成

また、同調査によると住宅ローン利用者の年間平均返済額は約120〜155万円、月換算で約10〜13万円。この数字、実感として重いですよね。

さらに見逃せないのが金利タイプ。変動金利を選んでいる人が全体の約75〜78%を占めています（国土交通省調査）。つまり、多くの人が「金利が上がれば返済額が増える」リスクを抱えた状態でローンを組んでいるんです。

金利1%の差って、実際いくら違うの？

「1%くらい大したことない」と思っていませんか。これが大間違いなんです。

元利均等返済・返済期間35年・ボーナス払いなしを前提に、借入額別に計算してみました。

借入額3,000万円の場合

※元利均等返済・返済期間35年・ボーナス払いなしで試算

金利0.5%と3.0%を比べると、毎月の返済額が約3.7万円も違います。総返済額に至っては1,579万円もの差。3,000万円借りたのに、金利次第で返す総額が3,270万円にもなれば4,849万円にもなる——これが住宅ローンの現実です。

3,000万 vs 1億円ローン、金利上昇の「重さ」の違いがヤバい

ここが、この記事でいちばん伝えたいポイントです。

金利の上昇幅が同じでも、借入額が大きければ大きいほど、家計へのダメージは桁違いになります。

※元利均等返済・返済期間35年・ボーナス払いなしで試算

3,000万円で金利が1%上がると月＋約1.5万円。これでも痛い。

でも1億円で金利が1%上がると、月＋約5万円、35年で＋2,057万円。もう、家がもう1軒建てられるレベルの増加です。

都内のタワマンや広いマンションを、「ペアローンで何とかなる」と7,000万〜1億円で組む人が増えているのが2025年前後の現実です。この数字を見たとき、「ヤバいな」と感じた方は正しい感覚を持っています。

「返済負担率」で見る、安全ラインの目安

「自分はいくらまで借りても大丈夫？」——この疑問に答えるための指標が返済負担率（へんさいふたんりつ）です。

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のこと。一般的に安全ラインは手取り年収の20〜25%以内が目安とされています。

世帯年収別・推奨借入額の目安

国土交通省・住宅金融支援機構のデータをもとに、このブログを読んでいる共働き世帯によくある世帯年収帯で整理しました。

※手取りは社会保険料・所得税等を差し引いた目安。金利1.0%・35年・元利均等返済で試算

重要なのは、これはあくまで「安全ライン」であって「借りられる上限」ではないということ。金融機関の審査では、もっと高い金額が通ることもあります。でも審査が通ることと、老後まで無理なく返せることは、まったくの別問題です。

また、子どもの教育費・医療費・親の介護など、将来の支出増も必ず見越した上で逆算することが大切です。

ペアローンって何？共働き夫婦が陥りやすい落とし穴

共働き夫婦の間で急増しているのがペアローンです。

そもそもペアローンって何？

ペアローンとは、夫婦それぞれが個別に住宅ローンを組み、互いに連帯保証人になる仕組みです。たとえば7,000万円の物件を、夫が4,000万円・妻が3,000万円で分担して借りる、といったイメージです。

三井住友トラスト・資産のミライ研究所の調査（2025年）によると、ペアローンの利用率は2020年の18.8%から2024年には30.2%へと急増し、今や3組に1組が選んでいます。 都心マンション価格の高騰が、夫婦の収入を合算しないと買えない状況を生み出しているんです。

ペアローンの最大リスクは「離婚」と「収入減」

ペアローンを組む前に、絶対に目を背けてはいけない事実があります。

内閣府男女共同参画局のデータによると、日本では毎年約60万組が結婚し、約21万組が離婚しています。統計的には約3組に1組が離婚するという計算です。そして離婚件数のピークは同居期間5年未満（日本経済新聞より）。住宅ローンの残債が最も多い時期に、離婚リスクが高いんです。

ペアローンを組んだ夫婦が離婚した場合、どうなるか。

• ❶ローンの名義変更は金融機関がほぼ認めない（実質不可）
• ❷どちらかが住み続けたい場合、片方のローンを買い取る現金が必要→ほとんどの会社員夫婦には不可能
• ❸オーバーローン（残債＞売却価格）だと、売却してもローンが残り続ける
• ❹放置すると固定資産税・ローン返済が離婚後も2人に発生し続ける

また、産休・育休・転職・病気などで妻の収入がゼロになった場合も要注意。ペアローンでは「妻のローン」は妻が返済し続ける義務があり、夫が連帯保証人として返済義務を負います。夫1人で2人分のローンを抱えることになるんです。

ペアローンを選ぶなら、これだけは確認して

• ✅片方の収入だけで、最低限の返済が続けられるか？
• ✅連生団信（連帯債務型の団信）に加入しているか？ →片方が死亡した場合に残高が全額ゼロになる
• ✅頭金は多めに入れているか？オーバーローンになりにくい価格設定か？
• ✅ペアローン2本分の諸費用（手数料等）を試算したか？

変動金利 vs 固定金利、今どっちを選ぶべき？

「変動にするか固定にするか」——これは住宅ローンの永遠の議論ですが、正直、正解はありません。ただ、判断材料は整理できます。

変動金利の仕組みをちゃんと理解できてる？

変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」という保護機能があります。

今の金利水準から見た選び方の目安

日銀は2024〜2025年と利上げを続けており、変動金利は今後も上昇傾向が続く可能性があります。ダイヤモンド不動産研究所の試算では、今後10年で変動金利が2%台後半〜3%台に上昇するシナリオも想定されています。

金利上昇に備えるための3つの対策

変動金利でローンを組んでいる、または組もうとしているなら、今からできる対策を知っておきましょう。

対策① 繰上返済で元本を早めに減らす

金利は元本（残高）に対してかかります。つまり、元本を早めに減らせば、金利上昇の影響を小さくできます。

繰上返済には2種類あります。

• 🔵期間短縮型：返済期間を短くする。総利息を大幅に減らせる。老後の完済時期を早められる。
• 🟢返済額軽減型：毎月の返済額を下げる。手元の余裕が生まれる。家計の柔軟性を確保したいときに有効。

対策② 固定金利への借り換えを検討する

金利上昇が決まった後では遅い。「まだ金利が低いうち」に固定金利へ借り換えておくという発想も重要です。

ただし借り換えには諸費用（保証料・登記費用・手数料など）が一般的に30〜100万円程度かかります。総コストを計算した上で判断しましょう。

対策③ 金利上昇分を貯蓄でカバーできる「バッファー」を作る

変動金利を選んだなら、金利が1〜2%上昇したときの増加分を毎月積み立てておくという方法が効果的です。

たとえば3,000万円の変動ローンなら、金利1%上昇時の月次増加分は約1.5万円。毎月1.5万円を積み立てておけば、実際に金利が上がったときのショックを吸収できます。

まとめ：借りる前に、数字を正面から見てほしい

住宅ローンは「借りられる金額」ではなく「返せる金額」で組むのが鉄則です。

この記事のポイントをまとめます。

• 📌金利1%の差は、3,000万円ローンで総返済額約600万円・1億円ローンで約2,000万円の差を生む
• 📌返済負担率は手取り年収の20〜25%以内が安全ライン
• 📌ペアローンは借入上限を上げる魔法ではなく、「2人でずっと働き続ける前提」のギャンブル的な側面がある
• 📌変動金利を選ぶなら「金利3%になっても返せるか」を先に試算する
• 📌対策は繰上返済・借り換え・バッファー積み立ての3本柱

「家を買う」ことは人生最大の買い物です。だからこそ、気持ちや感覚ではなく、数字ベースで判断する習慣をつけてほしいんです。

「難しそう」と感じた方も大丈夫。このブログでは、これからも不動産・お金の「なんとかなる」情報を発信し続けます。ご不明な点はコメント欄や問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。

📎 参考・出典

• 国土交通省｜令和5年度 住宅市場動向調査報告書
• 住宅金融支援機構｜2024年度 住宅ローン貸出動向調査
• 国土交通省｜民間住宅ローンの実態に関する調査（令和6年度）
• 内閣府男女共同参画局｜離婚件数に関するデータ