住宅ローン 変動金利と固定金利どっちがいい？2026年最新金利で徹底比較

「変動金利と固定金利、結局どっちにすればいいの？」
住宅ローンを検討したとき、最初にぶつかるのがこの壁ですよね。

結論からいいます。2026年3月時点の金利水準で試算すると、10年で金利が1%上昇するシナリオでも、変動金利の方が総返済額は安くなるケースが大半です。それが、8割近い人が変動金利を選んでいる理由です。

私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代のリアルな現場経験と、日々データと向き合うエンジニア目線、その両方からこの記事を書きました。

この記事を読めば、「変動vs固定、自分はどっちが向いているか」がひと目でわかります。さらに住宅ローン控除・固定資産税・修繕積立金まで含めた”本当の年間コスト”を計算できる専用シミュレーターにも誘導しています。ぜひ最後まで読んでみてください。

日本人、実は8割が変動金利を選んでいる

住宅ローンを借りる人の実態を見てみましょう。国土交通省の令和6年度民間住宅ローン実態調査によると、新規契約で変動金利を選んだ割合はなんと84.3%にのぼります。10人中8人以上が変動金利です。

住宅金融支援機構の2025年4月調査（2024年10月〜2025年3月の新規借入者対象）でも、変動金利の選択率は約79%と依然として圧倒的多数。一方、全期間固定を選ぶ人は全体のわずか2〜3%程度にとどまります。

面白いのは、金利が上がりはじめている2024年以降も、変動金利の選択率が下がっていないことです。「怖いから固定に」という動きが起きていない。理由は後の章でくわしく解説しますが、数字で考えると変動の方が有利なケースが多いからなんです。

2026年3月最新！変動金利 vs 固定金利の金利一覧

では実際、今いくらで借りられるのか。2026年3月時点の主要銀行の金利をまとめました。モゲチェックの最新データをベースにしています。

変動金利：最安〜最高

固定金利（フラット35・全期間固定）：最安〜最高

一目でわかる金利差の比較表

変動金利の最安値と固定10年の最安値では約2%以上の開きがあるのが現状です。この差が、変動を選ぶ人が多い根本的な理由です。

試算してみた：変動 vs 固定、総返済額の差はいくら？

数字で見てみましょう。借入額4,000万円・35年ローン・元利均等返済で4パターンを試算しました。

変動金利の上昇シナリオ：スタート0.6%（現在水準）→10年かけて1%ずつ段階的に上昇→10年後から1.6%で固定、というシナリオです。

「返済残高が高いうちは低金利の方が有利」は正しい

これはめちゃくちゃ重要な視点なんです。住宅ローンの元利均等返済では、35年間で支払う利息の約半分が最初の10年間に集中します。

つまり、返済初期ほど金利の影響が大きい。借入残高が多いうちに低金利でスタートできれば、たとえ後半金利が上がっても、支払った総利息額はぐっと抑えられるわけです。モゲチェックがこの点を理由として変動を推している理由もここにあります。

専門家はなぜ変動金利を推すの？理由を整理してみた

「変動金利が有利」という意見は、モゲチェックをはじめ多くの住宅ローン専門家が口をそろえて言います。その根拠を、データとともに整理してみます。

理由①：圧倒的な金利差が有利

現時点で変動金利の最安は0.5%台、固定金利（フラット35）は2.0%前後です。この差1.5%以上は、35年間かけて「固定が有利になるほど変動が上昇し続けること」を求められます。モゲチェックの試算では、固定が有利になるためには5回以上の日銀利上げが必要で、現実的ではないとされています。

理由②：日本の急激な利上げは考えにくい

2025年12月に日銀が0.25%の追加利上げを行い、政策金利は0.75%になりました。ただ、日本経済は少子高齢化・消費低迷という構造的な問題を抱えており、急激な利上げで景気を冷やす判断を日銀が取る可能性は低いとされています。

主要エコノミスト約40名を対象にしたESPフォーキャスト調査（2025年11月）では、2026年末の政策金利の予測中央値は1.0〜1.1%。変動金利が現在の固定金利水準（2%超）に追いつくには、相当な年数がかかります。

理由③：返済初期の低金利が総利息を抑える

前の章でも触れましたが、利息の半分は最初の10年に集まります。初期10年を変動の低金利で通過できれば、後半の多少の上昇は吸収できる計算になります。

理由④：差額を積み立てれば金利上昇に備えられる

モゲチェックが指摘しているもうひとつのポイント：変動と固定の月々返済額の差（例えば2〜3万円）を積み立てておけば、万が一金利が上昇したときの繰り上げ返済や返済継続の原資になります。固定を選ぶより「変動＋差額の積み立て」の方が経済合理的というわけです。

「でも金利が上がったら怖い」への答え

変動金利を勧められても、「将来上がったらどうするの？」という不安は当然です。正直に言います。変動金利にはリスクはあります。ただ、そのリスクへの対策はあります。

変動金利の「5年ルール」「125%ルール」を知っておく

多くの金融機関の変動金利には、2つの緩衝ルールがあります。

ただし、これは「元本が減らない」ことを意味するわけではありません。返済額が増えないぶん利息が増え、元本の減りが遅くなることはあります。借りすぎには注意しましょう。

年収倍率で「適正な借入額」を確認しよう

モゲチェックが繰り返し強調しているのが「年収倍率5〜7倍以内に借入を抑える」こと。例えば世帯年収830万円なら、借入は4,150万〜5,810万円以内が目安です。これを守れていれば、多少の金利上昇があっても家計が崩壊するリスクは低くなります。

変動が向いている人・固定が向いている人チェックリスト

借りやすい銀行・借りにくい銀行、正直にまとめてみた

同じ属性でも、銀行によって審査の通りやすさはめちゃくちゃ違います。現役で不動産テック企業に勤めている立場から、審査の傾向をまとめました。

銀行の種類別・審査難易度の特徴

「審査が通りやすい」ランキング（2026年3月）

複数の情報をもとに整理すると、審査難易度が低め（通りやすい）とされる金融機関の順位はおおよそ以下の通りです。

一方、審査が厳しいとされるのはメガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）です。開示情報が多く審査ハードルが高め。ただし信用力が高い安定収入の正規雇用であれば、金利交渉の余地もあり最終的にお得になるケースもあります。

「月々の返済額」だけ見ていると、実は損する話

住宅ローンを検討するとき、ほとんどの人が「月々いくら返済するか」だけに目が行きます。でも実際の持ち家コストは、返済額だけじゃないんです。

毎年かかる費用を整理すると、こんな構造になっています。

返済額だけ見て「月10万円なら払える」と思っていても、固定資産税や修繕費を加えると実質13〜14万円の支出になるケースは珍しくありません。住宅ローンを比較するときは、この「年間実費」の視点で考えることをおすすめします。

月々の返済額シミュレーションはこちら

借入額・金利・返済期間を入力すると、月々の返済額と総返済額をすぐに確認できます。まずはここで自分の返済額を把握してから、上の実費の考え方と合わせてトータルコストを計算してみてください。

まとめ：結局どっちがいい？

最後にあらためて整理しましょう。

2026年3月時点では、変動金利が有利なケースが多いというのが正直な結論です。変動最安（0.5%台）とフラット35（2.0%前後）の差は約1.5%。4,000万円・35年ローンで試算すると、総返済額に900万円以上の開きが出る計算です。

ただし、変動金利は「金利が上がらない保証」があるわけではありません。大事なのは次の2つです。

「金利が上がると眠れない」という方は、固定金利を選ぶことも立派な判断です。住宅ローンは数十年つきあうもの。安心感もコストのひとつです。

まずは住宅ローン返済額シミュレーターで月々の返済額を確認してみてください。そこに固定資産税・修繕費を足して控除を引けば、自分にとってのトータルコストが見えてきます。

迷ったら複数の銀行で事前審査を取るのがベストです。事前審査は無料ですし、信用情報への傷もつきません。比較することで、自分の属性でどこが一番有利かがわかります。

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📎 参考・出典

• 国土交通省｜令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査
• 住宅金融支援機構｜”金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう
• モゲチェック｜住宅ローン金利2026年3月の最新動向
• モゲチェック｜日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想を解説

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