【体験談】千葉の“激安マンション”に飛びついた私が学んだこと｜「安い家で家計を楽にしたい人」ほど読んでほしい注意喚起

都内の中古マンション価格が平均で1億円超なんてニュースを見ると、「もう無理だ…」って気持ちになりますよね。
生活費も上がって、保育園・教育費もこれから。毎月の支出を少しでも抑えたい。家賃の値上げも怖い。だからこそ、都内を諦めて千葉・埼玉・神奈川へ視野を広げる人は増えています。

そして千葉の一部エリアでは、同じくらいの広さのマンションが数百万円でゴロゴロしている。
「え？ これなら買えるじゃん」
そう思うのは自然です。私も、まさにそこに飛びつきました。

でも結論から言うと、声を大にして言いたい。

不動産は“安いから買う”がいちばん危ない。
買うなら、できる限り「価値が上がる（または下がりにくい）」ものを選ぶべきです。
いくら安くても、価値が下がるものを掴むと、のちのちお金・時間・精神力を吸い取られます。

この記事は、「家が高すぎて辟易している人」ほど、落とし穴にはまらないための注意喚起です。
最後に、私が2018年に東金市で買った“激安マンション”の失敗談も、良いところも悪いところも全部書きます。

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まず前提：不動産は“家計を守るための投資”でもある

自宅購入は「生活のため」ですが、同時に一種の不動産投資です。

• 将来売れるか（出口）
• 価格が維持されるか（下落耐性）
• 住み続ける間の維持費が現実的か（ランニングコスト）
• いざという時に貸せるか（賃貸需要）
• 住み替えが発生しても詰まないか（柔軟性）

このあたりを避けて通れません。

そして、不動産はネットで見た情報だけでは判断できません。
現地に足を運び、自分の目で見る。これは本当に重要です。

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「安いには理由がある」よくある“地雷ポイント”総まとめ

千葉に限らず、「激安物件」には、だいたい理由があります。
安さの裏側を、できるだけ具体的に並べます。

1) 古くて管理状態が悪い（築年数より“管理”）

マンションだと旧耐震のこともありますが、特に戸建ては「築年数」より管理状態が重要です。

• 共用部が汚い、掲示板が荒れている、ゴミ置き場が崩壊
• 錆び、雨染み、放置された不具合
• 管理会社が機能してない／住民同士が揉めている

ここは“雰囲気”に出ます。現地でしか分かりません。

2) 駅から遠い（徒歩18分は覚悟が要る）

駅徒歩が伸びるほど、一般的に需要は落ちます。
「徒歩18分でも平気」と思っても、将来売る・貸す局面では効いてきます。

3) 修繕積立金が足りない／集まっていない

マンションで致命傷になりやすいのがここ。

• マンション全体で修繕積立金が不足
• 滞納者が多く、そもそも集まってない
• 積立金が安すぎる（将来の値上げ・一時金リスク）

さらに目安として、国土交通省のガイドライン等で語られる水準として
専有面積1㎡あたり月額200〜300円程度がひとつの参考になります。
（※物件の仕様・築年・設備で変動はありますが、「安すぎる」は要注意のシグナルです）

4) 戸数が少ない（目安：50戸以上）

戸数が少ないと、修繕費の負担が分散されにくく、合意形成も難しくなりがちです。
50戸以上がひとつの基準として語られることが多いです。

5) 戸建て・土地の形が悪い（旗竿地・不整形地）

土地の形が悪いと、

• 建てられる建物が制限される
• 駐車計画が厳しい
• 使いづらくて売れにくい

など、「安い理由」が未来までついて回ります。

6) 隣地や道路と高低差がある（“金食い虫”になる）

高低差は場合によって

• 擁壁の補修
• 排水の問題
• 土砂のリスク
• 工事費が高くなる

など、お金が出ていく原因になり、土地の価値も落としやすいです。

7) 道路が狭い（4m未満／セットバック／地域の期待値）

道路が狭いと建築条件や将来の売りやすさに響きます。

• 4mない → 建築制限や不便が出る可能性
• セットバックが必要 → 実質の土地が減る
• 需要の感覚として、都内だと4mは普通でも、千葉の地域によっては「6m欲しい」空気があるところも

“周りの家がどんな道路幅か”を見ると、地域の期待値が見えます。

8) 築20年超の木造戸建て：外壁・屋根の修繕履歴がない

築20年あたりで、

• 屋根
• 外壁
• 防水
• バルコニー
• 配管まわり

このへんが一気にお金を呼びます。
修繕履歴がない＝先送りされてきた可能性があります。

9) 駐車場が必須エリアなのに無い／置けても制限がある

千葉のエリアによっては車が前提です。

• 駐車場がない → そもそも住めない層が増える
• 置けても軽しか無理、出し入れが地獄 → 住み替えで敬遠される

“今の自分”だけじゃなく、“将来の買い手・借り手”の目線で考えたほうが安全です。

10) 土地売買で「何か埋まってる」問題（砂利敷き駐車場は要注意）

更地や駐車場っぽく見える土地でも、掘ると

• 土管
• ガラ（廃材）
• 昔の基礎
• 何かの埋設物

が出てくることがあります。
特に砂利敷きの駐車場は、「とりあえず隠してある」ケースもゼロではありません。

11) 瑕疵担保責任（契約不適合責任）は必須

最低でも3ヶ月、できれば2年など、一定の責任を売主に持ってもらえる形が安心です。
（※実際は売主属性や契約形態で条件が変わります。ここを“無し”で飲むと、あとがきつい）

12) 嫌悪施設／そしてネットで分からない「臭い」

最後に、これがいちばん盲点。

• 工場
• 畜産
• 下水・川
• 飲食の排気
• ゴミ処理関連

そして何より、**現地に行かないと分からない「臭い」**があります。
これ、二次元情報では絶対に掴めません。

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「新築内覧の魔法」と「銀行が貸してくれる罠」

ここも本当に大事なので書きます。

• 新築マンションの内覧は魔法がかかります
  エントランスが綺麗、最新設備、モデルルーム、照明、香り、導線…うっとりします。
• 不動産屋さんはプロです
  “魅せる”のが上手い。
• そして銀行が「貸してくれる」
  ここで人は「買える」と知ってしまう。

でも忘れちゃいけないのがこれ。

銀行の貸し出し金額 ＝ 借りても良い金額ではない。

審査が通ると気が大きくなります。
だからこそ、一旦落ち着いて、冷静になったタイミングで決めるのが大事です。

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妥協は必要。でも「どこを妥協して、どこは譲れないか」を先に決める

不動産は、全条件を満たすものはほぼありません。
だから妥協は必要です。

ただし順番が逆だと危険。

1. 先に「譲れない条件」「妥協できる条件」を決める
2. その枠の中で、複数物件を見て目を肥やす
3. 最後に価格を見る

この順番がおすすめです。
私みたいに金額だけで決めるのは、本当にやめた方がいいです。

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【体験記】2018年、東金市で“170万円のマンション”を買った話（自然死・事故物件に近い）

ここからが私の話です。
不動産投資目的で、千葉の東金市にある中古マンションを買いました。

• 購入時期：2018年7月
• 場所：東金市
• 最寄り：JR東金駅 徒歩18分
• 間取り：3LDK
• 専有面積：61.24㎡
• 売主：相続財産管理人の弁護士（相続人がいない案件）
• 亡くなった方が住んでいて、室内で亡くなった
  → 自殺ではないとのことで、扱いとしては自然死
• 当時の相場：600万〜700万円
• 購入価格：170万円
• 仲介手数料：破格の5万円（当時）

この時点で、もう“匂い”がしますよね。
「安すぎるには理由がある」っていう、まさにそれ。

ただ、室内の状態は意外にもなかなか良好でした。
……でも、問題がひとつ。

風呂場から、死臭がした

全部が全部ではないんですが、特に浴室まわりが、どうしても…という状態。
気にならない人もいるかもしれません。でも私は無理でした。

そこで手を入れました。

• リフォーム費用：合計100万円ほど
• 清掃・補修・手直しなど、いろいろ

そして、リフォーム中に事件。

下階に水漏れ！大慌て

工事中に下の階へ水漏れ。
「終わった…」って本気で焦りました。

結果的には、マンション加入の保険で対応してもらうことになりましたが、
こういう“想定外”が起きるのが不動産です。安いほど起きがちです。

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綺麗にして売ろうとしたけど、売れない。現実は甘くなかった

当初の目論見はこうでした。

ちょっと手直しして、綺麗にして、そのまま売却しよう

でも、なかなか買い手がつきません。
理由ははっきりしています。

• 東金駅徒歩18分
• 地域特性（そもそも需要が強くない）
• 事故物件に近い心理的ハードル
• マンション全体の魅力（管理状況など）も影響する

それで方針転換。

賃借人をつけて、月5万4000円で賃貸に出した

• 賃料：54,000円

一見、利回りだけ見ると魅力的に見えます。
でも、ここで次の試練が来ます。

家賃滞納が発生 → 連絡がつかない

• 滞納
• 連絡不能
• 不動産管理会社とやり取り地獄

「利回り」って、紙の上では綺麗なんですよ。
でも現実は、人と設備が絡む。ここがしんどい。

さらに追い打ち：インターフォンが壊れて修理5万円

• 修理費：5万円

こういう細かい出費が、じわじわ効きます。
“激安物件”ほど、こういうのが連続しやすい。

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最終的に売れた。でも「労力に見合わない」結末だった

なんとか最終的に売却できました。

• 売却価格：350万円
• 相場よりだいぶ離れた価格

結果として、今回「大損」ではありません。
ただし、正直に言うとこうです。

利益は、労力に見合わず、ほとんど残りませんでした。

• 水漏れ対応の精神的負担
• 滞納者対応のストレス
• 修理・手配・やり取りの時間
• 売れない期間のモヤモヤ

不動産は、手間がかかる時は本当にかかります。
「気軽に購入」は、後から効いてきます。

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私の失敗から言えること：安さは“安心”ではなく“課題の塊”かもしれない

ここまで読んで「怖い…」と思ったなら、それは正常です。
不安を煽るためではなく、先に知っておけば避けられるから書いています。

特に、都内の価格高騰で疲れている人ほど、

• 「家賃がもったいない」
• 「買ってしまえば楽になる」
• 「この値段ならいける」

と、判断が早くなりやすい。

でも一回立ち止まってほしい。
安さの理由を言語化できない物件には手を出さない。
これだけでも事故率が下がります。

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失敗しないための“現地チェック”と“購入前の鉄板ルール”

最後に、これだけは押さえてほしいルールをまとめます。

ルール1：ネットだけで決めない。現地に行く（臭い・空気感）

• 臭い
• 道路幅
• 高低差
• 騒音
• 住民の雰囲気
• ゴミ置き場

現地は情報量が違います。

ルール2：1〜2件で決めない。何件も見て“目を肥やす”

見れば見るほど、「相場観」と「違和感センサー」が育ちます。
これが一番の武器になります。

ルール3：修繕積立金・滞納・長期修繕計画は必ず確認

マンションならここが生命線です。

• 積立額が適正か（安すぎないか）
• 滞納が多くないか
• 長期修繕計画が現実的か
• 大規模修繕の履歴と次回予定

ルール4：土地・戸建ては“形・高低差・道路・駐車”を最優先で見る

旗竿地・不整形地、高低差、道路4m未満、セットバック、駐車のしやすさ。
ここは後から変えられません。

ルール5：瑕疵担保（契約不適合）の条件を軽視しない

「安いから仕方ない」で飲むと、後で詰みます。
最低3ヶ月、できれば2年、など“責任の置き方”は要検討です。

ルール6：「どこを妥協して、どこは譲れないか」を先に決める

価格だけで決めない。
将来の売却・賃貸も含めて、トータルで考えるのが安全です。

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まとめ：家計を守るために“安さ”より“価値”を見てほしい

都内の家が高すぎて、疲れる気持ちは痛いほど分かります。
でも、そこで「安いから」で決めると、結果として

• 余計な出費
• 余計な手間
• 余計なストレス

を抱えることがあります。

私の東金のマンション（170万円→リフォーム100万円→滞納対応→修理5万円→売却350万円）は、
損はしていないけど、気軽に買っていいものじゃなかった。

だからこそ、これを読んだあなたには、

• 安い理由を言語化できること
• 現地で確かめること
• 目を肥やすこと
• 譲れない条件を決めること

この4つだけでも実践して、後悔の確率を下げてほしいです。

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📎 参考・出典

• 国土交通省｜不動産市場データ

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