三為契約（さんためけいやく）とは？メリット・デメリットを業者目線で解説
「三為（さんため）で買ったって言われたけど、それって何？」「なんか最近、三為業者って言葉をよく聞くんだけど…」——そんな声をよく聞くようになりました。実際、知人が三為業者と競合して投資用マンションを購入した、という話も珍しくない時代です。
結論から言うと、三為契約は合法ですが、「知っているかどうか」で何百万円も損得が分かれる取引形態です。仕組みを理解しないまま契約すると、相場より高く買わされても気づけない可能性があります。
私は宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）を持ち、今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発しています。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代のリアルな現場経験と、日々データと向き合うエンジニア目線、その両方からこの記事を書きました。
この記事を読めば、三為契約の仕組み・メリット・デメリット、そして「これは三為では？」と気づくポイントまで、業者目線も含めてすべてわかります。不動産を買う・売る予定がある方は、ぜひ最後まで読んでください。
「三為」とは、「第三者のためにする契約（民法537条）」を不動産売買に応用したものです。読み方は「さんため」。三為業者と呼ばれる不動産会社が間に入り、売主→業者→買主という3者の取引を成立させます。
ただし、ふつうの仲介とは根本的に違います。一番のポイントは「業者は仲介ではなく、売主でもあり買主でもある」という点です。
普通の仲介取引と三為契約の取引フロー
まず、普通の仲介をイメージしてみてください。売主と買主が直接契約して、不動産会社は橋渡し役として仲介手数料をもらいます。
三為の場合は全然違います。
（第三者指定特約付き）
（他人物売買）
ポイントは2つ。①登記がA→Cに直接移転するため、B社（三為業者）の登記が省略されること。②B社の利益（売買差益）に上限がないこと。仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、三為の場合は売却価格の設定が自由なので、業者が何割乗せるかは表に出てきません。
三為契約は、ある「歴史的な問題」を解決するために生まれました。その歴史を知っておくと、なぜ今これが使われているのかがよくわかります。
バブル期
不動産が飛ぶように売れた時代、業者がA→B→Cと素早く転売する際に「申請書副本」を使えば中間者Bの登記を省略できた。法務局もB社の存在を把握できず、事実上黙認状態。バブル期はこの手法で多くの業者が大きな利益を上げた。登録免許税・不動産取得税を2回払わずに済むため、コスト面でも業者に有利な仕組みだった。
（平成17）
新不動産登記法が施行。「登記原因証明情報」の添付が必須になり、A→B→Cという権利変動の経緯をすべて記録しなければならなくなった。これにより従来の中間省略登記は事実上できなくなった。同時に、最高裁も中間省略登記を否定する判決を出している。（最判平成22年12月16日）
（平成18〜19）
内閣の諮問機関「規制改革・民間開放推進会議」の第3次答申（2006年12月）で、「第三者のためにする契約（三為契約）」と「買主の地位の譲渡」という2種類の手法が法務省によって公認。2007年1月に法務省民事第二課長通知（民二第52号）として全国の法務局に通達された。これが「新・中間省略登記」として現在に至る。
現在
不動産市場の価格上昇、ローン規制の変化とともに、三為業者によるワンルームマンション・投資用物件の販売が急増。「仲介手数料ゼロ」を謳った物件が増え、個人投資家・購入者が関与する機会も増えている。
元飛び込み営業マンとして言わせてもらうと、三為が業者にとって非常に使い勝手がいい理由は3つです。
① 利益に上限がない
通常の仲介手数料は法律で上限が決まっています。例えば3,000万円の物件なら最大96万円（税別）。しかし三為の場合、業者の利益は「仕入れ価格と販売価格の差額」なので、法的な上限がありません。2〜3割上乗せして売っても違法ではないのです。
② 登録免許税・不動産取得税が1回分で済む
通常のA→B→Cの転売では、AからBへの所有権移転、BからCへの所有権移転と2回登記が必要です。登録免許税も2回分、不動産取得税も原則B社に課税されます。三為なら登記が1回（A→C直接）なので、業者は登録免許税・不動産取得税を丸ごと節約できます。これが業者のコスト削減に大きく貢献します。
③ 在庫リスクを持たなくていい
通常の買取再販であれば、物件を一旦自社で所有するリスクを負います。売れない期間のローン負担、管理コスト、市場価格の下落リスク——どれも業者にとっては重荷です。三為であれば、売主から物件を買う前に買主が決まっていれば（またはほぼ決まっていれば）、在庫を抱えずに転売利益だけ得られます。資金効率が極めて高いビジネスモデルなのです。
こう聞くと「それじゃあ業者ばかり得をして、売主も買主も損するじゃないか」と思いますよね。次のセクションでは、売主・買主それぞれの立場から見たメリット・デメリットを整理します。
三為は「業者だけが得をする」ように見えますが、実は売主・買主にもそれぞれメリットがあります。問題は、そのメリットが「帳消し」になるほどのデメリットが隠れていることが多い点です。
売主（Aさん）の視点
✅ 売主のメリット
- 💰 仲介手数料が不要（業者に直接売るため）
- ⚡ 迅速に売却できる（業者がすでに買主を持っていることが多い）
- 🛡️ 契約不適合責任の負担が業者（B社）に移行することがある
⚠️ 売主のデメリット
- 📉 買主（C）への販売価格を知ることができない
- 💸 相場より安く買い叩かれるリスクがある
- ❓ 自分の売却価格が適正かどうか判断が難しい
売主にとって最大のリスクは「転売益を知れない」点です。例えば1,800万円で売ったが、業者が2,900万円で転売していたとしても売主には一切わかりません。「仲介手数料が節約できた」と思っていても、相場より数百万円安く売っていれば本末転倒です。
買主（Cさん）の視点
✅ 買主のメリット
- 💰 仲介手数料が不要（業者から直接買うため）
- 🛡️ 宅建業法上、業者（B社）が売主として契約不適合責任を負う（2年以上）
- 🏦 ローン審査が通りやすいことがある（業者が売主のため妥当性が担保される）
- 💵 フルローン・オーバーローンが利用できるケースも
⚠️ 買主のデメリット
- 📈 業者の仕入値を知ることができず、相場より高く買わされるリスク
- 🔍 通常の仲介では見られないREINS公開情報が見えにくい
- 📝 契約書類が多く、内容把握が難しい
- 🏦 一部の金融機関では三為案件のローンが通らないことも
立場別まとめ表
| 項目 | 売主（A） | 三為業者（B） | 買主（C） |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | ✅ 不要 | ✅ 不要（差益が利益） | ✅ 不要 |
| 相手方の売買価格 | ❌ 知れない | ✅ 両方知っている | ❌ 知れない |
| 登録免許税 | 通常通り | ✅ 節約（登記なし） | 通常通り |
| 不動産取得税 | 対象外 | ✅ 非課税（所有権なし） | 通常通り |
| 契約不適合責任 | B社へ負う可能性あり | ⚠️ C社への責任あり（宅建業法40条） | ✅ B社へ追及可能 |
| 価格の適正性 | ⚠️ 判断困難 | 設定自由 | ⚠️ 相場比較が必要 |
不動産の売買は「感覚」でやってはいけない取引です。三為のような仕組みを理解できるかどうか、相場を見抜けるかどうかで、何百万円もの差がつきます。
自宅の購入も、投資用物件の購入も、本質的には同じゲームです。知識のある人間が得をして、知らない人間が損をする——それだけの話です。私が13件の不動産取引（自宅購入2件含む）で損失を出さずに来られたのは、体系的な知識があったからだと断言できます。
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三為業者かどうかは、いくつかのサインで見分けられます。売主・買主どちらの立場でも使えるチェックリストです。
🚨 三為取引の可能性が高いサイン
- 「仲介手数料無料」を強調している
- 契約書に「第三者のためにする契約」という文言がある
- 売主と買主の間に不動産会社が「売主」として入っている
- REINSに物件情報が公開されていない（または公開期間が短い）
- 「買主はすでに決まっています」と言われた（売主側の場合）
- 物件の所有権がA→Cに直接移転する旨の特約がある
- 登記簿謄本（登記事項証明書）に業者名が出てこない取引
- 「他人物売買」に関する説明がある
三為自体は違法ではありません。ただし、構造上「情報格差」が生まれやすく、知識のない側が損をしやすい取引形態です。ここでは具体的な自衛策を紹介します。
売主側の自衛策
- 相場を先に調べる｜国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近隣の取引価格を事前に確認する（2024年4月より土地総合情報システムから移行した公式サービス）
- 複数業者から査定を取る｜三為業者1社だけに頼らず、一般仲介の業者にも査定を依頼して比較する
- 「買主への販売価格を教えてほしい」と交渉する｜法的な義務はないが、正直な業者なら教えてくれる。教えない場合は「なぜ？」と疑ってよい
- 契約書の特約を細かく確認する｜「第三者のためにする契約」の条項が何を意味するか、司法書士や弁護士に相談することも視野に
買主側の自衛策
- REINSや不動産ポータルサイトで相場を徹底調査｜同エリア・同条件の物件の相場を把握してから交渉に臨む
- AIや不動産価格査定ツールを活用する｜近年は成約価格データをもとにした査定ツールが充実。「この価格は適正か」を客観的に確認
- 契約不適合責任の期間を確認する｜宅建業法40条により、業者が売主の場合は最低2年間の担保責任期間が保証される。これを短縮する特約は買主に不利なため無効
- 住宅ローン審査の前に、利用可能な金融機関を確認｜三為案件は一部の金融機関で審査が厳しくなる場合あり。事前に複数行に相談を
- 「仲介手数料ゼロ」に惑わされない｜仲介手数料の節約額より、相場より高く買わされた差額の方がはるかに大きい可能性がある
中間省略登記（旧）との混同に注意
「三為は中間省略登記と同じでは？」と思う方もいますが、法的には別物です。
| 比較項目 | 旧・中間省略登記 | 三為契約（新・中間省略登記） |
|---|---|---|
| 現在の合法性 | ❌ 事実上禁止（2005年〜） | ✅ 法務省公認（2007年〜） |
| 所有権の移転 | A→B→Cと実際には移転するが登記省略 | 実体法上もA→Cに直接移転 |
| 法的根拠 | なし（脱法行為） | 民法537条・法務省民二第52号通知 |
| 買主保護 | 弱い | 宅建業法による保護あり |
| バブル期との関連 | バブル期に多用 | バブル期には存在しない（2007年以降） |
「バブルのころに流行った中間省略登記のことでしょ？」という認識は間違いです。バブル期に横行した旧・中間省略登記は現在は禁止されており、三為はその後に法的に整備された別の仕組みです。名前こそ似ていますが、法的構成がまったく違います。
🔑 この記事のまとめ
- 三為契約は民法537条に基づく合法的な取引形態。違法ではない
- 旧・中間省略登記は2005年に事実上禁止。三為はその代替として2007年に法務省が公認した「別の仕組み」
- 業者のメリットは大きい（利益上限なし・税負担軽減・在庫リスクゼロ）
- 売主は「仕入値より高く売れた満足感」と引き換えに「相場より安く売った損失」が生じやすい
- 買主は「仲介手数料無料」の代わりに「割高な物件価格」を払うリスクがある
- 買主には宅建業法上の契約不適合責任（2年以上）が保護される
- 自衛策は「相場の事前調査」「複数査定」「契約書の確認」の3点セット
三為という取引の本質は「情報の非対称性」です。業者は売主の価格も買主の価格も知っている。でも売主と買主はそれぞれ一方の価格しか知らない。この情報格差が、業者の利益の源泉になっています。
これは「ずるい」ではなく、「そういう仕組みの取引だ」と理解することが重要です。知識があれば自衛できる。知らなければ損をする。不動産取引のすべてに共通するシンプルな真実です。
自宅の購入は、不動産投資と同じゲームです。相場を知らずに買えば、何をやっても取り返せない。その覚悟なしに数千万円の買い物をしてはいけません。
私が体系的に不動産の知識を学んだのが、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでした。「投資で稼ぐ」ためだけじゃなく、「家を買うときに絶対に損をしない」という目的で学ぶ価値があります。受講料は高額ですが、1回の不動産取引で失う損失と比べれば、コストではなく保険です。まず無料体験から。話を聞くだけでOKです。無理な勧誘は一切ありません。
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本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の法律上・税務上のアドバイスを提供するものではありません。三為契約に関する判断や取引については、宅地建物取引士・弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。記載内容は執筆時点（2025年時点）の法令・制度に基づいており、今後の法改正等により変更となる場合があります。
宅建士（2014年取得）・FP1級（2019年取得）保有。今は不動産テック企業でAIを使った不動産価格の査定システムを開発。「家を売るとき・買うときの情報格差をなくす」がミッション。飛び込み営業時代や不動産投資の失敗も含めたリアルな体験と、日々データと格闘するエンジニア目線の両方から「不動産ゼロからナビ」を運営。4人家族、地方在住。「難しそう」を「なんとかなる」に変える情報を発信中。
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